Infohoek

voordelen en nadelen van gegarandeerde huuropbrengsten in het buitenland

Gegarandeerde huuropbrengsten in het buitenland: Voor- en nadelen

Overal zie je bouwpromotoren en projectontwikkelaars kopers lokken met gegarandeerde huuropbrengsten. Van appartementen en chalets in Frankrijk of Zwitserland tot luxeflats en strandvilla’s in Portugal of Thailand…

Dergelijke aanbiedingen worden soms gepositioneerd als een leaseback constructie. In andere gevallen worden ze gepromoot met:

  • Een verhuurgarantie,
  • Een gegarandeerd inkomen, of
  • Een gegarandeerd rendement.

Gegarandeerde huuropbrengsten: De droom

Zo’n gegarandeerd rendement kan interessant zijn indien je jouw financiering zonder zorgen wilt afbetalen. Je weet dan namelijk op voorhand hoeveel inkomsten je zal ontvangen en op welke tijdstippen.

In theorie is het een handenvrije belegging die je geen stress kan bezorgen. Na de aankoop ontvang je namelijk automatisch de verhuurinkomsten op je bankrekening.

De uitbater regelt alles voor je: van promotie voeren tot onderhoud, schoonmaak en boekingen regelen.

In bepaalde gevallen kan je effectief een goede deal doen! Maar dan moet je wel je huiswerk maken.

Wat verder op deze pagina krijg je trouwens een ultieme checklist om een potentiële vastgoedbelegging met gegarandeerd rendement te evalueren!

De droom doorprikt | Opgelet voor de valkuilen!

Sommige beleggingsopportuniteiten met verhuurgarantie klinken goed in theorie. Maar in de praktijk kunnen ze uitdraaien tot je ergste nachtmerrie.

Er bestaan eigenlijk twee scenario’s waardoor je als belegger ontnuchterd en kaalgeplukt achterblijft!

Rampscenario 1 – Je betaalt een te hoge prijs

In bepaalde gevallen kan het zijn dat het beloofde gegarandeerd rendement gewoon betaald wordt uit jouw investeringsbedrag.

In de praktijk kan de bouwpromotor bijvoorbeeld heel duur verkopen. Als investeerder doe je dan een slechte deal en betaal je eigenlijk meer dan de werkelijke waarde. De winst die de bouwpromotor hierdoor boekt kan gebruikt worden om je gegarandeerde verhuurinkomsten uit te betalen.

Rampscenario 2 – Je investeert in een Ponzischema

Een ander scenario is er één waarbij de projectontwikkelaar een Ponzischema opzet. Hierbij worden de uitbetaalde ‘verhuurinkomsten’ aan de eerste golf van investeerders gefinancierd met de investeringen gedaan door een tweede golf van investeerders.

Een buitenlandse vastgoedpromotor kan ongetwijfeld een project opstarten met volledig legitieme bedoelingen. Maar wat indien de kosten niet goed gebudgetteerd werden of indien het rendement tegenvalt?

Dan genereert het project niet de beoogde inkomsten om de investeerders hun gegarandeerd rendement uit te betalen.

De projectontwikkelaar kent in zo’n geval cashflowproblemen en kan besluiten ‘om voor eventjes’ een noodoplossing in te roepen.

Wat is deze noodoplossing? Simpel: Nieuwe investeerders aantrekken en hun belegde kapitaal gebruiken voor de uitbetaling van de gegarandeerde rendementen en voor de betaling van operationele kosten.

Dit is soms realiteit en de perfecte illustratie dat een legitiem businessplan snel kan vervallen in klassieke Ponzifraude.

Indien je tot de eerste golf van investeerders behoort kan je geluk hebben en effectief de gegarandeerde rendementen ontvangen. Maar indien je deel uitmaakt van een van de daaropvolgende golven kan je financieel de klos zijn!

In een klassiek Ponzischema zijn de investeerders die later instappen financieel de dupe. Ooit stort het kaartenhuisje namelijk in omdat er onvoldoende vers kapitaal kan gevonden worden!

Bekende fraudezaken waar sprake was van een Ponzischema waren die van Bernard Madoff en lokaal die van Moneytron.

Rampscenario 3 – De rendementsgarantie is gebakken lucht

Een ander doemscenario is er één waarbij de garantie in realiteit waardeloos is.

Een garantie is maar zo sterk als de partij die ze toekent en garandeert!

Je moet dus sowieso uitzoeken wie nu precies de garantie toekent. Zo kan je in de veronderstelling verkeren dat een verhuurgarantie krijgt toegekend van de projectontwikkelaar. Terwijl je in realiteit de garantie krijgt toegekend van een aparte juridische entiteit.

Tracht ook steeds een duidelijk zicht te krijgen op de financiële gezondheid van het bedrijf die de verhuurgarantie geeft. Want indien dit bedrijf failliet gaat heb je hoogstwaarschijnlijk een groot probleem…

Een middelmatige deal kan ook

Naast goede en ronduit slechte vastgoedbeleggingsopportuniteiten bestaan er ook zogenaamde middelmatige beleggingen in buitenlands vastgoed.

Het gaat concreet om beleggingen met verhuurgarantie maar die vanuit rendementsperspectief niet het meest aantrekkelijk zijn. Maar ze kunnen wel enorm aantrekkelijk zijn op vlak van vrije tijd en levensstijl.

Zo bestaan er vastgoedbeleggingen die je het recht geven om een maand per jaar gebruik te maken van de flat/vakantiewoning.

Je betaalt geen onderhouds- en managementkosten en jaarlijks ontvang je een klein rendement. Geen enkel aanbod is hetzelfde dus het is onmogelijk om hier te veralgemenen qua beoordeling.

In sommige gevallen en voor bepaalde mensen is dit een interessante optie! Het hangt af van wat je wenst.

Wens je een pure opbrengsteigendom of speelt het emotionele privéleven en het gevoelsaspect ook mee? En wens je er zelf bijvoorbeeld +/- een maand per jaar in te trekken?

Je kan natuurlijk ook altijd voor een eigendom in het buitenland gaan zonder verhuurgarantie! Dan beslis je zelf over het lot van je eigendom!

Checklist om jezelf te beschermen tegen de valstrikken van gegarandeerde huuropbrengsten

Er bestaan allerlei soorten vastgoedbeleggingen met gegarandeerde huuropbrengsten en dit wereldwijd. De beste raad die we je kunnen geven is om een heel grondige screening uit te voeren.

Je dient als een echte Sherlock Holmes uit te vissen met wie je eventueel in zee zou gaan!

Om je een handje te helpen maakten we een bijzondere checklist. Deze checklist bevat 10 criteria die je kan gebruiken om vastgoedinvesteringen met gegarandeerd rendement te evalueren!

1. Marktwaarde

Doe altijd een lokale benchmarkanalyse. Onderzoek wat vergelijkbare eigendommen kosten in dezelfde buurt. Het hoeft daarvoor zelfs niet te gaan om eigendommen met verhuurgarantie.

Zo kan je te weten komen of je een correcte, marktconforme prijs en geen kunstmatig opgepompte prijs betaalt!

2. Lokaal rendement

Onderzoek ook de lokale huurmarkt. Hoe zit het precies? Praat met lokale, onafhankelijke ervaringsdeskundigen.

Tracht uit te vissen wat normale rendementen zijn en zoek uit wat een gemiddelde huurprijs is voor iets vergelijkbaar.

Indien blijkt dat jouw potentiële vastgoedinvestering een vele hoger rendement biedt dan wat courant is in de regio, betaal je hoogstwaarschijnlijk een te hoge aankoopprijs.

3. Contract en kleine lettertjes

Schakel een jurist in om het contract na te lezen. Idealiter gaat het om twee contracten:

  1. Een aankoopcontract, en
  2. Een contract voor de gegarandeerde huuropbrengsten

Besteed zeker ook aandacht aan de kleine lettertjes. Enkel zo kan je zeker zijn dat er geen sluwe clausules inzitten om het gegarandeerd rendement te omzeilen!

Naïviteit is je grootste vijand op het gebied van contracten!

4. Verdoken kosten

Zoek uit wat de jaarlijks recurrente kosten zijn verbonden aan jouw vastgoedbelegging. Wees zeker op je hoede voor verdoken kosten, wat echt onaangename verrassingen zijn!

Onderzoek de contracten en verzamel geschreven communicatie over de kosten die van toepassing zijn tijdens de looptijd van het contract.

Wat is gedekt en wat niet? Wat wordt afgetrokken van de bruto gegarandeerde huurinkomsten? En wat heeft er een nadelige impact op je gegarandeerde huuropbrengsten?

Wat met onderhoudskosten? Hoe zit het op het vlak van jaarlijkse belastingen op onroerend goed? Wat met gemeenschappelijke kosten? Wat met water- en elektriciteitskosten?

5. Contractduur

Hoe lang loopt het contract van de gegarandeerde huurinkomsten? Een verhuurgarantie is namelijk beperkt in de tijd.

Onderzoek wat de opties zijn na afloop van het contract. Is er de mogelijkheid om dit contract te verlengen?

En wat indien je beslist om na afloop van het contract de verhuur voor eigen rekening te nemen? Is er dan een uitstappremie verschuldigd of niet?

Welke regels zijn van toepassing op het meubilair? Dien je dit na afloop van het contract terug te geven aan de projectontwikkelaar?

Of moet je het meubilair aankopen bij de start van het contract? En krijg je garanties dat je na afloop van het contract je meubilair in quasi onberispelijke staat ter beschikking krijgt?

6. Doe-het-zelf versus zorgeloos verhuren

Zoek uit hoe de lokale economie en de toerismesector het doen. Het kan zijn dat je een beresterke vastgoedmarkt aantreft waar de verhuurmarkt stabiel is.

In zo’n geval moet je jezelf zeker eens afvragen of je niet beter zelf voor de verhuur zou kunnen instaan!

Het kan zijn dat je, zelfs mits inschakelen van een lokaal vertrouwenspersoon, een significant hoger rendement kan behalen hierdoor! Leuke tips om zelf succesvoller te verhuren lees je hier.

7. Wie biedt de garantie?

Wie verzekert de gegarandeerde huuropbrengsten? Wie verbindt er zich toe om een gegarandeerd rendement uit te betalen?

Gaat het om een ervaren projectontwikkelaar met een impressionant en bewezen track record? Zoals bijvoorbeeld een respectabele hotel- of vakantiewoninguitbater?

Of heb je te maken met een nieuw bedrijf, mogelijks zelfs een startend bedrijf, met nul komma nul ervaring?

Laat ook hier geen ruimte voor naïviteit! Indien men beweert dat er een grote hoteluitbater de verhuur zal regelen, ga dit dan ook effectief na. Waar staat dit zwart op wit neergeschreven?

Geloof vooral niemand op zijn/haar woord. Alles controleren en nagaan is de enige optie om zeker te zijn.

8. Exitmogelijkheid

Stel dat je om een of andere reden het contract met de uitbater vroeger wilt beëindigen dan gepland. Met andere woorden, je wilt het contract vroegtijdig beëindigen.

Wat is er contractueel bepaald voor zo’n scenario? Worden er verbrekingsvergoedingen vermeld in de contracten?

Zoek dus uit wat er gebeurt indien je vroeger uit het verhuurprogramma wilt stappen dan gepland! Omwille van uiteenlopende redenen kan het zijn dat je zelf een lokale verantwoordelijke wilt aanduiden!

Bekijk dus zeker de financiële consequenties van zo’n vroegere uitstap.

9. Eigen gebruik

Zoek uit hoeveel tijd je zelf kan doorbrengen in jouw opbrengsteigendom.

Gaat het om nul dagen op jaarbasis? Om een paar weken? Misschien zelfs een maand per jaar?

En wat zijn de financiële gevolgen op het moment dat je er zelf gebruik van maakt? Zit eigen gebruik reeds verrekend in het gegarandeerde rendement? Of krijg je een financiële boete per periode van eigen gebruik?

10. Fiscaliteit

Een opbrengsteigendom in het buitenland aankopen heeft ook een niet te onderschatten fiscaal kantje…

Om dit grondig te bekijken neem je best contact op met een fiscaal expert die ervaring heeft met vastgoed in het buitenland.

Hou rekening met mogelijke bronbelasting die ingehouden wordt in het land van herkomst. Dergelijke bronbelasting heeft namelijk een impact op het nettorendement van je gegarandeerde huuropbrengsten.

Daarnaast zijn er ook lokale belastingregels in je thuisland (België of Nederland) van toepassing.

Afhankelijk van hoe de belegging verpakt is zal je dan ook een andere fiscale druk ervaren. Denk aan mogelijke constructies zoals:

  • Een eigendomstitel van een onroerend goed, versus
  • Aandeelhouder van een vennootschap worden die eigenaar is van het vastgoed, versus
  • Een erfpachtconstructie, versus
  • Een timesharing overeenkomst.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *