Gegarandeerde huuropbrengsten in het buitenland: Voor- en nadelen

Overal zie je bouwpromotoren en projectontwikkelaars kopers lokken met gegarandeerde huuropbrengsten. Van appartementen en chalets in Frankrijk of Zwitserland tot luxeflats, luxevilla’s en strandvilla’s in Portugal, Brazilië, de Seychellen of Thailand…

Dergelijke aanbiedingen worden soms gepositioneerd als een leaseback constructie. In andere gevallen worden ze gepromoot met:

• Een verhuurgarantie,
• Een gegarandeerd inkomen, of
• Een gegarandeerd rendement.

Kom hieronder te weten hoe u de deal van uw leven kan vinden (en hoe u oplichters en bedriegers, er bestaan ook duistere figuren in de vastgoedwereld, kunt ontmaskeren)!

Gegarandeerde huuropbrengsten: De droom

Zo’n gegarandeerd rendement kan interessant zijn indien je jouw financiering zonder zorgen wilt afbetalen.

Je weet dan namelijk op voorhand hoeveel inkomsten je zal ontvangen en op welke tijdstippen.

In theorie is het een handenvrije belegging die je geen stress kan bezorgen. Na de aankoop ontvang je namelijk automatisch de verhuurinkomsten op je bankrekening.

De uitbater regelt alles voor je: van promotie voeren tot onderhoud, schoonmaak en boekingen regelen.

In bepaalde gevallen kan je effectief een goede deal doen! Maar dan moet je wel je huiswerk maken.

Wat verder op deze pagina krijg je trouwens een ultieme checklist om een potentiële vastgoedbelegging met gegarandeerd rendement te evalueren!

De droom van gegarandeerde huuropbrengsten doorprikt | Opgelet voor de valkuilen!

Sommige beleggingsopportuniteiten met verhuurgarantie klinken goed in theorie. Maar in de praktijk kunnen ze uitdraaien tot je ergste nachtmerrie.

Er bestaan eigenlijk drie scenario’s waardoor je als belegger ontnuchterd en kaalgeplukt achterblijft!

Rampscenario 1 – Je betaalt een te hoge prijs

In bepaalde gevallen kan het zijn dat het beloofde gegarandeerd rendement gewoon betaald wordt uit jouw investeringsbedrag.

In de praktijk kan de bouwpromotor bijvoorbeeld heel duur verkopen.

Als investeerder doe je dan een slechte deal en betaal je eigenlijk meer dan de werkelijke waarde. De winst die de bouwpromotor hierdoor boekt kan gebruikt worden om je gegarandeerde verhuurinkomsten uit te betalen.

Rampscenario 2 – Je investeert in een Ponzischema

Een ander scenario is er één waarbij de projectontwikkelaar een Ponzischema opzet.

Hierbij worden de uitbetaalde ‘verhuurinkomsten’ aan de eerste golf van investeerders gefinancierd met de investeringen gedaan door een tweede golf van investeerders.

Een buitenlandse vastgoedpromotor kan ongetwijfeld een project opstarten met volledig legitieme bedoelingen. Maar wat indien de kosten niet goed gebudgetteerd werden of indien het rendement tegenvalt?

Dan genereert het project niet de beoogde inkomsten om de investeerders hun gegarandeerd rendement uit te betalen.

De projectontwikkelaar kent in zo’n geval cashflowproblemen en kan besluiten ‘om voor eventjes’ een noodoplossing in te roepen.

Wat is deze noodoplossing? Simpel: Nieuwe investeerders aantrekken en hun belegde kapitaal gebruiken voor de uitbetaling van de gegarandeerde rendementen en voor de betaling van operationele kosten.

Dit is soms realiteit en de perfecte illustratie dat een legitiem businessplan snel kan vervallen in klassieke Ponzifraude.

Indien je tot de eerste golf van investeerders behoort kan je geluk hebben en effectief de gegarandeerde rendementen ontvangen. Maar indien je deel uitmaakt van een van de daaropvolgende golven kan je financieel de klos zijn!

In een klassiek Ponzischema zijn de investeerders die later instappen financieel de dupe. Ooit stort het kaartenhuisje namelijk in omdat er onvoldoende vers kapitaal kan gevonden worden!

Bekende fraudezaken waar sprake was van een Ponzischema waren die van Bernard Madoff en lokaal die van Moneytron.

Rampscenario 3 – De rendementsgarantie is gebakken lucht

Een ander doemscenario is er één waarbij de garantie in realiteit waardeloos is.

Een garantie is maar zo sterk als de partij die ze toekent en garandeert!

Je moet dus sowieso uitzoeken wie nu precies de garantie toekent. Zo kan je in de veronderstelling verkeren dat een verhuurgarantie krijgt toegekend van de projectontwikkelaar. Terwijl je in realiteit de garantie krijgt toegekend van een aparte juridische entiteit.

Tracht ook steeds een duidelijk zicht te krijgen op de financiële gezondheid van het bedrijf die de verhuurgarantie geeft. Want indien dit bedrijf failliet gaat, heb je hoogstwaarschijnlijk een groot probleem…

Een middelmatige deal kan ook

Naast goede en ronduit slechte vastgoedbeleggingsopportuniteiten bestaan er ook zogenaamde middelmatige beleggingen in buitenlands vastgoed.

Het gaat concreet om beleggingen met verhuurgarantie maar die vanuit rendementsperspectief niet het meest aantrekkelijk zijn. Maar ze kunnen wel enorm aantrekkelijk zijn op vlak van vrije tijd en levensstijl.

Zo bestaan er vastgoedbeleggingen die je het recht geven om een maand per jaar gebruik te maken van de flat/vakantiewoning.

Je betaalt geen onderhouds- en managementkosten en jaarlijks ontvang je een klein rendement. Geen enkel aanbod is hetzelfde dus het is onmogelijk om hier te veralgemenen qua beoordeling.

In sommige gevallen en voor bepaalde mensen is dit een interessante optie! Het hangt af van wat je wenst.

Wens je een pure opbrengsteigendom of speelt het emotionele privéleven en het gevoelsaspect ook mee? En wens je er zelf bijvoorbeeld +/- een maand per jaar in te trekken?

Je kan natuurlijk ook altijd voor een eigendom in het buitenland gaan zonder verhuurgarantie! Dan beslis je zelf over het lot van je eigendom!

Checklist om jezelf te beschermen tegen de valstrikken van gegarandeerde huuropbrengsten

Er bestaan allerlei soorten vastgoedbeleggingen met gegarandeerde huuropbrengsten en dit wereldwijd. De beste raad die we je kunnen geven is om een heel grondige screening uit te voeren.

Je dient als een echte Sherlock Holmes uit te vissen met wie je eventueel in zee zou gaan!

Om je een handje te helpen maakten we een bijzondere checklist.

Deze checklist bevat 10 criteria die je kan gebruiken om vastgoedinvesteringen met gegarandeerd rendement te evalueren!

1. Marktwaarde

Doe altijd een lokale benchmarkanalyse. Onderzoek wat vergelijkbare eigendommen kosten in dezelfde buurt. Het hoeft daarvoor zelfs niet te gaan om eigendommen met verhuurgarantie.

Zo kan je te weten komen of je een correcte, marktconforme prijs en geen kunstmatig opgepompte prijs betaalt!

Tracht op inspectie te gaan ter plaatse en u zal direct weten hoe laat het is. Kopen op plan is één ding. Maar als de promotor echt niets te verbergen heeft, bent u steeds welkom om ter plaatse op inspectie te gaan.

Met andere woorden, u kan de marktwaarde gemakkelijk zelf gaan inschatten via een inspectiereis. Is dit niet mogelijk? Wees dan op uw hoede! De kans bestaat dat men iets te verbergen heeft!

2. Lokaal rendement | Gegarandeerde huuropbrengsten

Onderzoek ook de lokale huurmarkt. Hoe zit het precies? Praat met lokale, onafhankelijke ervaringsdeskundigen.

Tracht uit te vissen wat normale rendementen zijn en zoek uit wat een gemiddelde huurprijs is voor iets vergelijkbaar.

Indien blijkt dat jouw potentiële vastgoedinvestering een vele hoger rendement biedt dan wat courant is in de regio, betaal je hoogstwaarschijnlijk een te hoge aankoopprijs.

Lees nog meer info over hoe u een fantastische investeringsmarkt voor vastgoed kunt kiezen. Want de ideale locatie voor een vastgoedinvestering uitkiezen is cruciaal wanneer het gaat over spaargeld investeren in onroerend goed.

3. Contract en kleine lettertjes

Schakel een jurist in om het contract na te lezen. Idealiter gaat het om twee contracten:

1. Een aankoopcontract, en
2. Een contract voor de gegarandeerde huuropbrengsten

Besteed zeker ook aandacht aan de kleine lettertjes. Enkel zo kan je zeker zijn dat er geen sluwe clausules inzitten om het gegarandeerd rendement te omzeilen!

Naïviteit is je grootste vijand op het gebied van contracten! U investeert dus maar beter wat tijd, geld en energie in de kleine lettertjes.

4. Verdoken kosten

Zoek uit wat de jaarlijks recurrente kosten zijn verbonden aan jouw vastgoedbelegging. Wees zeker op je hoede voor verdoken kosten, wat echt onaangename verrassingen zijn!

Onderzoek de contracten en verzamel geschreven communicatie over de kosten die van toepassing zijn tijdens de looptijd van het contract.

Wat is gedekt en wat niet? Wat wordt afgetrokken van de bruto gegarandeerde huurinkomsten? En wat heeft er een nadelige impact op je gegarandeerde huuropbrengsten?

Wat met onderhoudskosten? Hoe zit het op het vlak van jaarlijkse belastingen op onroerend goed? Wat met gemeenschappelijke kosten? Wat met water- en elektriciteitskosten?

Tracht een vastgoedbelegging met verhuurgarantie en zonder verdoken kosten te vinden.

Ga dit na tijdens uw gesprekken met de promotor zelf en durf zeker en vast doorvragen! Ken geen schaamte en sta op uw strepen…

5. Contractduur | Gegarandeerde huuropbrengsten

Hoe lang loopt het contract van de gegarandeerde huurinkomsten? Een verhuurgarantie is namelijk beperkt in de tijd.

Onderzoek wat de opties zijn na afloop van het contract. Is er de mogelijkheid om dit contract te verlengen?

En wat indien je beslist om na afloop van het contract de verhuur voor eigen rekening te nemen? Is er dan een uitstappremie verschuldigd of niet?

Welke regels zijn van toepassing op het meubilair? Dien je dit na afloop van het contract terug te geven aan de projectontwikkelaar?

Of moet je het meubilair aankopen bij de start van het contract? En krijg je garanties dat je na afloop van het contract je meubilair in quasi onberispelijke staat ter beschikking krijgt?

Zijn er eventuele gegarandeerde meerwaardes te verdienen indien u uitstapt na x aantal jaar en de eigendom terug verkoopt aan de bouwpromotor? Zoek het uit! Het kan voor een extra bonusrendement zorgen!

6. Doe-het-zelf versus zorgeloos verhuren

Zoek uit hoe de lokale economie en de toerismesector het doen. Het kan zijn dat je een beresterke vastgoedmarkt aantreft waar de verhuurmarkt stabiel is.

In zo’n geval moet je jezelf zeker eens afvragen of je niet beter zelf voor de verhuur zou kunnen instaan!

Het kan zijn dat je, zelfs mits inschakelen van een lokaal vertrouwenspersoon, een significant hoger rendement kan behalen hierdoor! Leuke tips om zelf succesvoller te verhuren lees je hier.

Toch dienen we de doe-het-zelf piste wat te nuanceren… Zelfs indien u een vertrouwenspersoon inschakelt lokaal. Het zou niet de eerste keer zijn dat een onderaannemer van uw vertrouwenspersoon de hele inboedel leegrooft…

Of dat deze vertrouwenspersoon eigenlijk totaal niet te vertrouwen blijkt…

En wenst u alles zelf te doen? Denk dan twee keer na of het echt wel mogelijk is om zelf huisbaas vanop afstand te spelen… Actief of passief beleggen in vastgoed is een heel belangrijk vraagstuk!

Sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed inclusief rentmeesterschap en verhuurservice biedt een zorgeloze mindset voor particuliere beleggers. Dit kan eventueel aangevuld worden met een aantal zekerheden of waarborgen.

Zeker indien u in buitenlands onroerend goed zou investeren, is de selectie van de juiste verhuurservice en dienstverlener cruciaal.

Een verhuurgarantie is in deze context best wel interessant en kan uw levenskwaliteit, in combinatie met uw rendement, enorm verbeteren. Als en slechts als u uw huiswerk maakt en voor de juiste aanbieding kiest!

7. Wie biedt de garantie van de gegarandeerde huuropbrengsten?

Welke partij verzekert de gegarandeerde huuropbrengsten? Welke organisatie verbindt er zich toe om het gegarandeerd rendement uit te betalen?

Gaat het om een ervaren projectontwikkelaar met een impressionant en bewezen track record? Zoals bijvoorbeeld een respectabele hotel- of vakantiewoninguitbater?

Of heb je te maken met een nieuw bedrijf, mogelijks zelfs een startend bedrijf, met nul komma nul ervaring?

Laat ook hier geen ruimte voor naïviteit! Indien men beweert dat er een grote hoteluitbater de verhuur zal regelen, ga dit dan ook effectief na. Waar staat dit zwart op wit neergeschreven?

Geloof vooral niemand op zijn/haar woord. Alles controleren en nagaan is de enige optie om zeker te zijn wanneer het gaat over beleggen in vastgoed met verhuurgarantie.

Lees nog meer informatie over dit onderwerp op Opbrengsteigendommen beheren: Waarom passieve inkomsten nastreven belangrijk is.

8. Exitmogelijkheid

Stel dat je om een of andere reden het contract met de uitbater vroeger wilt beëindigen dan gepland. Met andere woorden, je wilt het contract vroegtijdig beëindigen.

Wat is er contractueel bepaald voor zo’n scenario? Worden er verbrekingsvergoedingen vermeld in de contracten?

Zoek dus uit wat er gebeurt indien je vroeger uit het verhuurprogramma wilt stappen dan gepland! Omwille van uiteenlopende redenen kan het zijn dat je zelf een lokale verantwoordelijke wilt aanduiden!

Bekijk dus zeker de financiële consequenties van zo’n vroegere uitstap en verkoop.

9. Eigen gebruik | Gegarandeerde huuropbrengsten

Zoek uit hoeveel tijd je zelf kan doorbrengen in jouw opbrengsteigendom. Buitenlandse vastgoedbeleggingen kopen is namelijk mogelijk met of zonder privé gebruik voor een aantal weken op jaarbasis.

Gaat het om nul dagen op jaarbasis? Om een paar weken? Misschien zelfs een maand per jaar? Zoek uit wat de maximale verblijfsduur is op jaarbasis.

In Frankrijk bijvoorbeeld is het voor zo’n opbrengsteigendom met verhuurgarantie maximaal zes maanden per jaar eigen gebruik onder het zgn. VEFA-schema, dit om als aankopende particulier de betaalde btw volledig terug te kunnen claimen.

En wat kost dit? Sommige promotoren geven u een scherpere prijs, sommige aanbieders brengen eigen gebruik in mindering van uw jaarlijks rendement en nog andere promotoren gunnen u enkele weken per jaar gratis eigen gebruik.

Kortom, wat zijn de financiële gevolgen op het moment dat je er zelf gebruik van maakt? Zit eigen gebruik reeds verrekend in het gegarandeerde rendement? Of krijg je een financiële boete per periode van eigen gebruik?

10. Fiscaliteit

Een opbrengsteigendom in het buitenland aankopen heeft ook een niet te onderschatten fiscaal kantje…

Om dit grondig te bekijken neem je best contact op met een fiscaal expert die ervaring heeft met vastgoed in het buitenland.

Hou rekening met mogelijke bronbelasting die ingehouden wordt in het land van herkomst. Dergelijke bronbelasting heeft namelijk een impact op het nettorendement van je gegarandeerde huuropbrengsten.

Daarnaast zijn er ook lokale belastingregels in je thuisland (België of Nederland) van toepassing.

Afhankelijk van hoe de belegging verpakt is zal je dan ook een andere fiscale druk ervaren.

Denk aan mogelijke constructies zoals:

• Een eigendomstitel van een onroerend goed (verwerven van de volle eigendom), versus
• Aandeelhouder worden van een vennootschap die eigenaar is van het vastgoed, versus
• Een erfpachtconstructie, versus
• Een timesharing overeenkomst

Conclusie – Gegarandeerde huuropbrengsten in het buitenland

Investeren in vastgoed kan op verschillende manieren. De moeilijke weg is zelf vastgoed kopen en zelf verhuren. De gemakkelijkere weg is vastgoed kopen en laten verhuren, zonder zorgen.

Dit vraagstuk qua strategie dient u zelf op te lossen. Wenst u een leidraad en tips inzake al dan niet passief beleggen in vastgoed?

Lees dan zeker ook eens de pagina Passieve vastgoedbelegger of actieve vastgoedverhuurder: Wat bent u?

Lees ook actief versus passief investeren in vastgoed voor een mooi overzicht van alle voor- en nadelen van beide beleggingstechnieken.

In het buitenland dient u dubbel zo hard op te letten voor addertjes onder het gras.

Net zoals in België en Nederland zijn er malafide figuren actief die er alles aan zullen doen om uw zuurverdiende spaargeld (10 000 euro, 50 000 euro of 100 000 euro) afhandig te maken.

Toch kan u zeker en vast goede en eerlijke deals vinden. Het is een kwestie van contact te leggen met de juiste mensen, waar u zelf een goed gevoel bij heeft.

Vanzelfsprekend moet u ook een goed gevoel krijgen bij het beleggingsvastgoed zelf.

Tracht in elk geval, zelfs indien er gegarandeerde huuropbrengsten via een verhuurgarantie mee gemoeid zijn, op inspectie te gaan ter plaatse.

Zo ziet u met eigen ogen hoe het vastgoed is afgewerkt, welke sfeer er heerst, hoe het personeel zich gedraagt, enzovoort.

Vastgoedinvesteringen in de kijker