Eerste beleggingspand kopen als beginner: Tips om te bestuderen + Aanbod

Denkt u aan een eerste beleggingspand kopen om uw vermogen te diversifiëren en beschermen?

Dan zijn er een aantal richtlijnen en tips die uw kansen op financieel succes met beleggingspanden kunnen verhogen.

Hieronder leest u deze belangrijkste aandachtspunten indien u voor het eerst in uw leven een opbrengsteigendom gaat kopen.

Een goede voorbereiding is het halve werk

Denkt u eraan om uw allereerste beleggingspand voor verhuur te kopen?

Overweeg dan eerst de voor- en nadelen van een dergelijke vastgoedbelegging alvorens u er (veel) centen in belegt.

Onroerend goed heeft al veel vermogende mensen voortgebracht in het verleden.

Geïnspireerd door dergelijke succesverhalen zou u dus kunnen denken dat immobiliën altijd een goede investering zijn… Wat helaas niet altijd het geval is!

Zoals bij elke beleggingsvorm dient u zich eerst en vooral goed te verdiepen in de details en de kenmerken.

Een goed vooronderzoek en een degelijke due diligence zijn belangrijk alvorens u er tienduizenden of honderdduizenden euro’s in belegt.

Bekijk hieronder enkele van de belangrijkste aandachtspunten die u niet uit het oog mag verliezen.

Eerste beleggingspand kopen: Aandachtspunten

Los dure persoonlijke schulden af

Slimme investeerders maken handig gebruik van geleend geld als onderdeel van hun beleggingsstrategie (om een financiële hefboom te creëren).

Vaak gaat het om een hypothecaire lening en/of bullet lening om een deel van het aankoopbedrag te financieren.

Daarnaast bestaan er ook vrij dure kredietvormen voor particulieren zoals leningen op afbetaling, consumentenkredieten, autoleningen, kredietkaartschulden, enzovoort.

Indien u dergelijke dure kredietvormen onderschreven heeft, dan is er voorzichtigheid geboden.

Tracht in eerste instantie deze dure kredietvormen af te lossen alvorens een vastgoedbelegging te doen.

Van zodra u deze heeft afgelost, kunt u beginnen met een financiële reserve op te bouwen.

En van zodra u een financiële buffer heeft opgebouwd, kunt u vervolgens een belegging in onroerend goed doen.

Sluit een verhuurdersverzekering af

Wist u dat het in bepaalde landen (zoals Duitsland) mogelijk is om een verhuurdersverzekering af te sluiten?

Dankzij een dergelijke verzekeringspolis kunt u het risico van uw beleggingspand beperken.

Dit kan u eventueel ook combineren door te investeren via een bouwpromotor die contractueel gewaarborgde huurinkomsten biedt! Bekijk de aanbieding Appartement kopen en verhuren in Duitsland in Norderstedt voor een mooi voorbeeld hiervan!

Dit type verzekering dekt doorgaans, afhankelijk van de waarborgen en kleine lettertjes, schade aan uw onroerend goed en gederfde huurinkomsten ten gevolge van wanbetalende huurders.

De kostprijs ervan valt over het algemeen mee waardoor het een goede investering kan zijn om uzelf in te dekken tegen schade en wanbetaling.

In een dergelijke polis zit ook vaak een aansprakelijkheidsdekking geïntegreerd.

Deze dekking beschermt u als eigenaar/verhuurder tegen situaties waarin de huurder of een bezoeker lichamelijke schade oploopt ten gevolge van onderhoudsproblemen aan de eigendom.

Zoek en selecteer de juiste plek

Het laatste wat u wilt, is opgescheept zitten met een verhuurobject in een gebied dat achteruitgaat in plaats van stabiel is of bloeit.

Een stad, provincie of gemeente waar de bevolking groeit en waar een revitaliseringsplan aan de gang is, is in deze context een potentiële investeringsmogelijkheid.

Grootschalige infrastructuurwerken, eventueel gecombineerd met de oprichting van nieuwe bedrijvenzones in de buurt, dat zijn tekenen die een vastgoedbelegger wenst te zien.

Tot slot nog enkele richtlijnen qua zoektocht naar een geschikte vastgoedlocatie:

• Geef de voorkeur aan een buurt met degelijke scholen.
• Selecteer daar waar er goede voorzieningen zijn zoals supermarkten, winkelcentra, parken, horeca, fitnesscentra, bioscopen, theaters, musea, enzovoort.
• Bekijk de misdaadcijfers van de buurt (hoe minder criminaliteit, hoe beter).
• Onderzoek de transportfaciliteiten van het openbaar vervoer. Zijn er goede verbindingen in de buurt met de metro, tram, bus en/of trein? Voor huurders is dit belangrijk.
• Selecteer een regio met een gezonde economische groei, een bloeiend bedrijfsleven en veel jobs.
• Indien u voor een passieve investeringsvorm gaat, selecteer dan bij voorkeur een project met rendementsgaranties én een land met milde vastgoedfiscaliteit (langeafstandbeleggen in vastgoed in het buitenland kan voordelen bieden).

Aankopen met of zonder lening?

Een beleggingspand financieren, doet u dat nu het best met of zonder krediet?

Met andere woorden, koopt u een opbrengsteigendom beter met eigen geld of gaat u beter een krediet aan om een deel van de aankoopsom te financieren?

Het antwoord op dit vraagstuk dient af te hangen van uw beleggingsdoelstellingen en persoonlijke situatie.

Een beleggingspand zelf voor de volle 100% betalen met eigen middelen is een uitstekende zet om de maandelijkse cashflow ervan te maximaliseren.

Dit kan interessant zijn in het kader van uw pensioenplanning om maandelijks extra passieve inkomsten op zak te steken.

Anderzijds zou u ook een financiering kunnen afsluiten om een deel van het aankoopbedrag (75 of 80% bijvoorbeeld) te financieren.

Ervaren vastgoedbeleggers werken heel vaak met een lening omdat het rendement op de geïnvesteerde eigen middelen op die manier gemaximaliseerd wordt.

In het vakjargon heet deze techniek “een financiële hefboom maken” met geleend geld.

Rendementen met dubbele cijfers op de ingebrachte eigen middelen zijn hierdoor absoluut mogelijk op jaarbasis.

Dit dankzij een combinatie van verhuurrendement en een potentiële meerwaarde bij een latere verkoop die volledig in eigen zak belandt, ook al heeft u slechts een hele beperkte eigen inbreng gedaan.

Het nadeel van financieren met een lening is wel dat de netto cashflow op maandbasis lager ligt of zelfs negatief kan uitdraaien (daar er kapitaalaflossingen en/of interesten moeten betaald worden).

Heeft u dus spaarcapaciteit over en bekijkt u het op lange termijn? Dan is financieren met een lening de juiste zet.

Streeft u louter en alleen naar zo hoog mogelijke extra passieve inkomsten en wenst u liever geen lening meer (gezien uw leeftijd bijvoorbeeld)? In dat geval is 100% zelf financieren de juiste keuze.

Zorg voor voldoende eigen middelen: Eerste beleggingspand kopen

Beleggingspanden vereisen net zoals een eigen woning een bepaald percentage eigen inbreng.

Wenst u de aankoop van een opbrengsteigendom dus deels te financieren met een lening, dan zult u rekening moeten houden met de goedkeuringsvereisten van de kredietverstrekker.

Deze vereisten verschillen van bank tot bank en focussen zich vaak op lasten/inkomsten verhoudingen en bestaande hypotheken (welke rang is beschikbaar?) op uw enige woning die eventueel als onderpand kan dienen.

Voor een vastgoedbelegging dient u tegenwoordig minstens 20% eigen kapitaal in te brengen.

De overige 80% van het aankoopbedrag kan u dan lenen (dit betekent een quotiteit van 80% in het vakjargon).

Deze minimum eigen inbreng is het absolute minimumbedrag waarover u moet beschikken.

U dient namelijk ook de aankoopkosten uit eigen zak te betalen (notariskosten, hypotheekkosten, registratierechten, enzovoort).

Een conservatieve richtlijn is dus om +/- 30% van het aankoopbedrag in liquide middelen te bezitten.

Hiermee dekt u dan de vereiste 20% eigen inbreng + bijkomende aankoopkosten van het beleggingspand.

Niet iedereen heeft het geschikte profiel om te verhuren

Bent u handig en weet u hoe u bepaalde zaken kunt herstellen? Heeft u het juiste gereedschap in huis?

Bent u bijvoorbeeld in staat om een nieuw likje verf te plaatsen, een stroompanne op te lossen of een verstopt of lopend toilet te herstellen?

U kunt vanzelfsprekend een klusjesman of professionele aannemer contacteren om dergelijke technische problemen op te vangen.

Of u kunt een vastgoedbeheerder aanstellen die het beheer en het onderhoud op zich neemt.

Echter, in beide gevallen zal het u geld kosten. Deze taken uitbesteden zal dus ten koste van uw jaarlijks rendement gaan.

Startende vastgoedinvesteerders bezitten vaak één of twee beleggingspanden en doen alles van reparaties en herstellingen zelf om kosten te vermijden en geld te besparen.

Deze Doe-Het-Zelf mentaliteit is wel niet schaalbaar en onhoudbaar indien u op termijn meerdere panden in uw vermogensportefeuille opneemt.

Bent u niet echt handig of heeft u absoluut geen zin om uw kostbare vrije tijd in een verhuurpand te investeren? Dan is actieve verhuur hoogstwaarschijnlijk helemaal niets voor u.

In dit laatste scenario kan u dan beter beleggen in onroerend goed via een complete ontzorgingsformule van A tot Z, dikwijls aangevuld met één of andere vorm van verhuurgarantie.

Het voordeel van deze laatste aanpak is dat het passief kan zonder er zelf stress door te ervaren.

Bovendien bent u niet gebonden door geografische beperkingen (dergelijke opbrengstpanden inclusief ontzorgingspakket en garanties zijn wereldwijd te koop).

Ga niet zweven en blijf realistisch

Als startende vastgoedinvesteerder is het belangrijk om niet te gaan zweven en realistische verwachtingen te hebben.

Een eerste beleggingspand kopen is mooi maar verwacht niet dat u ineens een multimiljonair gaat worden.

Beschouw investeren in vastgoed eerder als een marathon en niet als een sprint.

Zoals bij elke investering trouwens zal een verhuurpand niet meteen een grote maandelijkse vetpot opleveren. Een dergelijke eengezinswoning (appartement of woning) kan wel een mooi extra passief inkomen opleveren.

Opgelet: Kiest u het verkeerde pand uit in de verkeerde buurt, dan kan dit een catastrofale vergissing blijken te zijn met een zware financiële kater tot gevolg.

Tip: Overweeg dus om voor de aankoop van uw eerste verhuurobject samen te werken met een ervaren, professionele ontwikkelaar.

Opgelet voor hoge rentevoeten bij eerste beleggingspand kopen

U ziet de boodschap overal in de media en in het straatbeeld. Vaak in kleine lettertjes:

Geld lenen kost ook geld.

De kosten van geld lenen mogen dan relatief goedkoop zijn in vergelijking met enkele decennia geleden…

Toch kan de rentevoet van een hypothecaire of bullet lening voor een beleggingspand vrij hoog uitvallen (en meestal hoger dan de rentevoet voor een traditionele hypothecaire lening voor de enige en eigen woning).

Moraal van het verhaal: Doe uw onderzoek en durf kredietverstrekkers tegen elkaar uit te spelen.

Er is sprake van een vrije markt dus het is in uw belang om het onderste uit de kan te halen.

Tot slot nog een tip: Als u toch besluit om de aankoop van een investeringspand te financieren, moet u trachten om cashflowpositief uit te komen op maandbasis.

Dit kan door de looptijd van de lening goed te spreiden in de tijd en ook door een voldoende hoog bedrag aan eigen middelen in te brengen.

Hierdoor bekomt u lagere kapitaalaflossingen en/of interestbetalingen op maandbasis (die minder zwaar inhakken op uw huurinkomsten).

Houd rekening met verwachte en onverwachte kosten

Beleggen in vastgoed betekent slim en vooruitziend budgetteren en geld opzij houden om bepaalde kosten op te kunnen vangen.

Er zijn bepaalde kosten die niet te vermijden vallen.

Denk bijvoorbeeld aan eventuele contributies aan de vereniging van huiseigenaren, stortingen in een reservefonds, betalingen aan de syndicus, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, onderhoudskosten zoals tuinonderhoud, opfrissingswerken, ongediertebestrijding, verzekeringen, enzovoort.

Opgelet: Dergelijke kosten hakken in op uw rendement dus u dient hier rekening mee te houden bij het opstellen van rendementssimulaties.

Het zijn bovendien niet alleen de kosten voor onderhoud en instandhouding die uw huurinkomsten zullen aantasten.

Er kan ook altijd een noodgeval opduiken! Het kan iedereen overkomen!

Denk aan zware stormschade zoals een boom die in de gevel valt, hevige schade aan het dak, gesprongen leidingen op de verdieping die de hele vloer en plafond vernielen, overstromingen, kortsluiting, brand, enzovoort.

Kortom: Leg een gezonde financiële buffer aan en maak hier een gewoonte van.

Zet bijvoorbeeld maandelijks een kwart van uw huurinkomsten opzij voor dit soort kosten.

Duikt er dan plots een probleem op, dan kunt u steeds tijdig inspringen en alles vlot betalen.

Ken de wetgeving en regels: Eerste beleggingspand kopen

Bent u van plan om zelf actief te functioneren als huisbaas? Begrijp dan dat u zowel rechten als plichten heeft.

U dient als eigenaar/verhuurder de wetgeving te respecteren van het land waar het onroerend goed gelegen is.

Zo dient u bijvoorbeeld de huurwetgeving te respecteren (op nationaal niveau maar ook op regionaal of gemeentelijk niveau want deze laatste kan afwijken van de nationale bepalingen).

Om juridische rompslomp en procedures te vermijden, is het belangrijk om uw plichten te respecteren.

Daarnaast dient u vanzelfsprekend ook steeds de rechten van de huurders te respecteren.

Enkele aandachtspunten zijn de borgsom, regels qua plaatsbeschrijving bij een huurderswissel, afspraken qua schade (versus normale slijtage), uitzettingsregels op het vlak van wanbetaling of enorme schade, regels qua eerlijke huisvesting, enzovoort.

Schat het cash op cash rendement in

Tracht goed in te schatten wat het rendement zal zijn op uw geïnvesteerde eigen middelen.

Met andere woorden, vis uit wat het jaarlijks rendement zal zijn op elke euro die uit eigen zak investeert.

Zoals elders op deze pagina vermeld, is het cash op cash rendement op uw geïnvesteerde centen het hoogst indien u de aankoop voor een groot deel financiert met een lening.

Het jaarlijks rendement van een beleggingspand voor verhuur bestaat in realiteit uit twee componenten:

• Rendement dankzij de verhuurinkomsten
• Rendement dankzij een potentiële meerwaarde bij een latere verkoop

Een beleggingspand dat u mét financiële hefboom financiert, kan vlot 10% of meer rendement per jaar op uw eigen geïnvesteerde middelen opleveren.

Tip: Het effectieve rendement op jaarbasis wordt dus ook bepaald door de jaarlijkse waarde evolutie van het onroerend goed in kwestie.

Tip 2: Het is net die potentiële meerwaarde op het einde van de rit, bij een latere verkoop, die een substantiële extra boost voor het rendement op uw eigen middelen kan opleveren.

Koop een gemiddeld pand qua prijsniveau

Hoe duurder de woning of het appartement, hoe groter de lopende kosten zullen zijn.

Bovendien zijn dit niet het type panden die extreem vlot verkocht worden.

Voor een eerste belegging in vastgoed wordt het daarom aangeraden om te starten met een bescheiden, gemiddeld beleggingspand.

Dit kan u beschouwen als een gemiddeld pand in een gewone buurt, een woning of appartement voor de middenklasse dus.

Tracht te kopen rond de mediaanprijs in een opkomende buurt.

Koop nooit het mooiste pand van de buurt en vermijd ook het grootste krot in dezelfde buurt.

Koop eerder iets dat als gemiddeld kan beschouwd worden (aan een scherpe prijs).

Vermijd op te knappen panden: Eerste beleggingspand kopen

Is het uw eerste keer dat u een beleggingspand gaat kopen?

Dan kan het verleidelijk zijn om op zoek te gaan naar vastgoed dat u voor een prikje kunt kopen en dat u kunt renoveren en ombouwen tot een aantrekkelijk verhuurpand.

Maar… Als dit uw eerste opbrengsteigendom is, is dit voor uw moraal én de cashflow gewoon een slecht idee.

Een pand kopen om te renoveren en te verhuren, dat vergt veel tijd en energie. Dit betekent dat uw investering niet direct geld zal opbrengen.

Bovendien zal u gedurende de renovatiewerken alleen maar cashflownegatief draaien want er komen geen huurinkomsten binnen.

Tenzij u een aannemer kent die goedkoop kwaliteitswerk levert of zelf bedreven bent in grootschalige renovatiewerken, zal u waarschijnlijk (te) veel geld betalen om het pand te renoveren.

Bovendien zal u lange tijd geen verhuurinkomsten hebben (doorlooptijden van meer dan een jaar zijn geen uitzondering qua renovatietraject).

Een eerste beleggingspand kopen doet u dus beter met een doelgerichte focus op onmiddellijke verhuurinkomsten.

Het dient dus bij voorkeur om een direct verhuurbaar pand te gaan dat hele beperkte opfrissingswerken vereist.

Dus: Zoek naar een wooneenheid die ietwat onder de mediaanprijs geprijsd is en slechts kleine reparaties nodig heeft.

Weeg de risico’s tegen de voordelen af

Vooraleer u een financiële beslissing neemt, dient u na te gaan of de mogelijke opbrengst ervan de potentiële risico’s rechtvaardigt.

Is investeren in onroerend goed wel zinvol gegeven uw beleggersprofiel en investeringshorizon?

Denk hier goed over na aan de hand van de volgende voor- en nadelen en tracht deze toe te passen op uw persoonlijke situatie.

Ga dus na of de voordelen groter zijn dan de nadelen in uw specifiek geval:

Voordelen van eerste beleggingspand kopen

• In tegenstelling tot obligaties, beleggingen in aandelen of fondsen of andere financiële producten die u niet kunt zien of aanraken, is onroerend goed een tastbaar en fysiek bezit/actief.
• Huuropbrengsten worden doorgaans mild belast in vergelijking met beroepsinkomsten (elk land hanteert andere fiscale regels voor huurinkomsten die voorspruiten uit onroerend goed op het grondgebied).
• Gerealiseerde meerwaardes bij een latere verkoop zijn ook vaak vrijgesteld van meerwaardebelasting indien u het pand x aantal jaar in bezit heeft (dit verschilt van land tot land).
• Als de waarde van onroerend goed stijgt, zal uw investering en uw eigen inbreng ook in waarde stijgen. Met een lange beleggingshorizon is vastgoed heel interessant qua vermogensbescherming én -aangroei.
• Met een beleggingspand kunt u een extra passief inkomen verdienen. Los van de aanvankelijke investering van tijd en geld en de jaarlijkse taken en onderhoudskosten, kunt u mild belast geld bijverdienen terwijl u het grootste deel van uw tijd en energie in uw job kunt blijven investeren.
• De waarde van onroerend goed is over het algemeen stabieler dan de veel volatielere aandelenmarkt.
• De interesten die u betaalt voor een eventuele lening voor de financiering van het beleggingspand is in de meeste landen fiscaal aftrekbaar.

Risico’s van eerste beleggingspand kopen

• De instap- en uitstapkosten van onroerend goed kunnen hoog zijn. De registratierechten en notariskosten bijvoorbeeld bedragen afhankelijk van het land 5 à 10% bovenop de aankoopprijs.
• Daar onroerend goed vrij illiquide van aard is, en de instapkosten ervan ook substantieel zijn, is dit een belegging voor de lange termijn. In tegenstelling tot aandelen kunt u onroerend goed dus niet onmiddellijk liquide maken. Vastgoed pijlsnel verkopen als u geld nodig hebt of indien u verwacht dat de markt een correctie gaat ondergaan, is onmogelijk.
• Hoewel huurinkomsten vrij passief kunnen zijn en aanvoelen, kan een pand verhuren ook uitdraaien op uw ergste nachtmerrie. Bepaalde huurders kunnen extreem vervelend zijn om mee om te gaan, met slapeloze nachten en zware frustraties tot gevolg. Dergelijke stress en zorgen kan u eventueel wel compleet vermijden door voor een ontzorgingsformule te kiezen (door een professionele rentmeester/vastgoedbeheerder in te schakelen, eventueel gecombineerd met een verhuurgarantie).
• Een financieel plan dient met alle factoren rekening te houden. Indien dit niet het geval is, kan achteraf blijken dat uw werkelijk nettorendement lager uitvalt dan verwacht.
• Indien u grotendeels financiert met een lening, kan het zijn dat uw huuropbrengsten mogelijk onvoldoende zijn om uw totale maandelijkse hypotheekbetaling te dekken (kapitaalaflossingen + interesten). Het is belangrijk om dit vooraf goed te berekenen zodanig dat u weet waar u staat. Is er effectief sprake van een negatieve cashflow, dan kunt u vooraf nog uitmaken of u over de nodige maandelijkse spaarcapaciteit beschikt om het verschil bij te passen.
• Leegstand is een reëel risico wanneer uw huidige huurder vertrekt en er een nieuwe moet gevonden worden. Indien u een periode zonder huurder valt, blijven alle kosten en hypotheekaflossingen wel doorlopen… De enige manier om uzelf in te dekken tegen leegstand, is door te beleggen in vastgoed met een contractueel vastgelegde verhuurgarantie.
• Schade, herstellingen en onderhoud kunnen doorwegen op uw rendement. Zware schade door een respectloze huurder bijvoorbeeld kan wel degelijk voorvallen. De enige manier om uzelf in te dekken tegen zware kosten van schade is opnieuw investeren in onroerend goed met verhuurgarantie.

Slotbedenkingen inzake eerste beleggingspand kopen

• In vastgoed investeren zonder eigen middelen valt niet aan te raden. Voldoende eigen middelen investeren biedt financiële ademruimte voor als de markt het minder goed zou doen. Want wat als de waarde van uw pand plots sterk daalt en de bank een hypotheekrecht gevestigd heeft op het pand? Inderdaad, problemen… De huizencrisis van de VS was een mooi voorbeeld van wat er dan kan gebeuren… Door bijvoorbeeld minstens 20% van de prijs zelf te betalen met eigen middelen, zit de bank al met wat minder risico als het pand waarop het hypotheekrecht gevestigd is, daalt in waarde.
• Functioneren als huisbaas vereist een breed scala aan kennis en (administratieve) vaardigheden (denk aan het begrijpen en respecteren van de wetgeving, het verrichten van onderhoudswerken, het innen van huurgelden, het organiseren van plaatsbeschrijvingen en het herstellen van schade).
• Een dergelijke actieve aanpak is niet voor iedereen weggelegd. Er bestaan echter voldoende passieve oplossingen om ook blootstelling te krijgen aan beleggingsvastgoed als passieve investeerder zonder zorgen.
• Leg een financiële buffer aan om leegstand, schade en wanbetaling op te vangen. Een eerste beleggingspand kopen is interessant maar hou enkele financiële troeven achter de hand voor noodsituaties.

Aanbod beleggingspanden waarmee u van start kunt gaan