Defensief Beleggen in Vastgoed
Tekst

Cashflow beheer: Cruciale sleutel tot succesvol beleggen in vastgoed

Les 14 Hoofdstuk 6 Onderdeel 2

Torentjes Muntstukken En Modelhuisje Elk Op Kant Van Wipplank In Balans Symbool Voor Cashflow Beheer Voor Succes Met Vastgoed
Cash is koning - de solide basis van defensief beleggen in vastgoed.

Vraag aan iedereen die voor een lange tijd in onroerend goed (of een ander bedrijf) heeft gewerkt naar het geheim van overleven en het antwoord zal waarschijnlijk rond het volgende woord draaien: cashflow (kasstroom in het Nederlands).

Om een succesvolle belegger te worden en blijven op de lange termijn, is het noodzakelijk om de kunst van het beheren van uw cashflow onder de knie te krijgen. Dit is het zesde principe (en dus het zesde hoofdstuk) van defensief beleggen (en deze infogids).

Veel beleggers beginnen met weinig geld, en het beetje geld dat ze dan beschikbaar hebben, stoppen ze vaak in één onroerend goed. In bepaalde gevallen gaan ze dan failliet omdat ze niet goed genoeg begrijpen hoe belangrijk het is om hun cashflow professioneel te beheren.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo

De rol van cashflow om (onverwachte) financiële stormen te overleven

Man Met Blauwe Blazer Houdt Smartphone Vast En Zoekt In Zoekmachine Naar Cashflow En Rol Ervan Om Financiële Problemen Te Overleven

Veel bedrijven gaan in de eerste jaren van hun bestaan failliet, voornamelijk door slecht cashflowbeheer.

Veel kleine en middelgrote bedrijfseigenaren wensen achteraf dat ze met meer startkapitaal waren begonnen, zo wijzen verschillende studies uit.

Bedrijven, zelfs ervaren ondernemingen, gaan soms failliet… En dat is dan niet vanwege een slecht bedrijfsmodel, maar simpelweg omdat het geld op is.

Ook consumenten beheren hun cashflow vaak niet effectief en dit kan dan helaas leiden tot gedwongen verkopen. De katalysator van zo’n situatie kan bijvoorbeeld een onverwacht ontslag, een verandering in de economie, een echtscheiding of een andere crisis zijn geweest.

Maar gelukkig is er ook goed nieuws! Met voldoende kasreserves kunnen consumenten vrijwel elk probleem overwinnen.

Hetzelfde principe geldt voor elk bedrijf. Er kan iets misgaan of de zaken kunnen minder goed gaan door een neerwaartse cyclus. Maar zolang het bedrijf zijn cashflow goed beheert, zal het overleven.

Investeren in onroerend goed is hierop geen uitzondering…

De reden waarom de meeste vastgoedbeleggers falen, is omdat hun plannen en beleggingsstrategieën geen of onvoldoende aandacht besteden aan effectief beheer van hun cashflow.

Voorbeeld van Jan de vastgoedbelegger ter illustratie

Man Met Hand In Haar En Omgekanteld Spaarvarken Met Klein Miniatuurhuisje Te Weinig Inkomende Cashflow Groot Probleem

Stel dat een bepaalde particuliere belegger, Jan, een huis koopt als investering voor verhuur. Hij doet een beperkte eigen inbreng van 20% eigen middelen en financiert de rest met een lening.

Als Jan geen extra kasreserves heeft, wat gebeurt er dan als hij te maken krijgt met een leegstandspercentage van 25 procent?

Met andere woorden, wat als hij het huis 3 maanden per jaar niet verhuurt omwille van allerlei redenen zoals huurdersverloop bijvoorbeeld?

Of wat gebeurt er als er reparaties, opfrissingswerken, aansluitingskosten en onvoorziene problemen opduiken die ertoe kunnen leiden dat er duizenden euro’s aan reparaties of verbeteringen nodig zijn?

Wel, in dergelijke scenario’s zal Jan een echt probleem hebben. Als een van deze gebeurtenissen zich voordoet, zal zijn inkomende cashflow laag of onbestaande zijn. En zonder noodfonds kan het al snel volledig de verkeerde richting uitgaan, met eventueel zelfs een gedwongen verkoop tot gevolg…

In wezen zijn vastgoedbeleggers niet anders dan gemiddelde Belgen en Nederlanders die worstelen om rond te komen en van salaris tot salaris leven…

En dan plotseling een onverwachte rekening gepresenteerd krijgen (een gepeperde tandartsrekening voor een zware ingreep, medische kosten, grote herstellingskosten voor een wagen door een ongeval in fout, enzovoort).

Simpel gezegd, uw financiële basis kan onverwachts wegvallen, het is dus wijs om een financieel vangnet te creëren.

Opgelet: Onverwachte reparaties en de subtiele kunst van kasbeheer

Huisje Rechts Brengt Allerlei Kosten Met Zich Mee Ook Onverwachts Vijftal Met Icoontje Afgebeeld Op Blokjes Links

Onvoorziene reparatiekosten kunnen elke investeerder, op welk moment dan ook, onverwachts treffen, en een strakke financiële positie nog verder bemoeilijken.

Zelfs de meest vooruitziende vastgoedbeleggers, die rekening houden met potentiële reparaties, leegstand, financiële dalen en fluctuerende marktomstandigheden, kunnen geconfronteerd worden met meer dan hun eerlijke deel van financiële uitdagingen.

Dit verhaal gaat trouwens ook verder dan alleen de directe reparatie- en onderhoudskosten.

Overweeg bijvoorbeeld de impact van onverwacht stijgende gemeenschappelijke kosten van een appartementsgebouw na een beslissing van de mede-eigenaars, of plotse schades waarvoor de verzekeringsmaatschappij een eigen bijdrage (de zogenaamde franchise of vrijstelling) eist.

Dit zijn scenario’s die de financiële gezondheid van de investering aanzienlijk kunnen aantasten.

In sommige situaties kan een gemeente verlangen dat een straat of oprit opnieuw wordt aangelegd en dat u uw deel betaalt, dat een verlaten voertuig wordt verwijderd, of dat een omheining wordt heropgebouwd.

Verzekeringsmaatschappijen kunnen eisen dat voetpaden opnieuw worden betegeld vanwege gepercipieerde veiligheidsproblemen.

Het kan ook voorkomen dat een voormalige huurder aanzienlijke schade heeft aangericht en onbereikbaar is geworden, waardoor verhaal halen financieel zinloos is en u zelf voor de kosten opdraait.

En wat te denken van die momenten waarop een reeks loodgietersproblemen aanzienlijke waterschade aan eigendommen veroorzaakt, resulterend in substantiële kosten. De kans is dan reëel dat u zelf een deel van de schade moet dragen (dit deel heet men de franchise of vrijstelling).

In alle gevallen geldt het volgende:

  • Een solide kasreserve is niet alleen geruststellend maar ook gewoon essentieel.
  • Niet enkel als buffer voor onvoorziene kosten, maar ook als waarborg voor financiële stabiliteit tijdens marktschommelingen of onverwachte tegenslagen.
  • Hierbij moet het doel niet alleen zijn om te overleven, maar om een financiële strategie en structuur te hanteren die groei en ontwikkeling door dik en dun mogelijk maakt.

Hoeveel geld moet u in reserve houden?

Kleine En Grotere Glazen Bokalen Met Eurogeld In Hoeveel Geld In Reserve Houden Als Vastgoedbelegger

Er is geen toverformule die u kunt gebruiken om te bepalen hoeveel liquide middelen u in reserve moet houden als eigenaar van een verhuurobject in de vastgoedsector.

Wanneer u onroerend goed verhuurt, zijn de vier belangrijkste factoren om rekening mee te houden de volgende:

  1. De sterkte van de lokale huurmarkt,
  2. Termijn en kosten voor uitzetting van een huurder,
  3. De leeftijd van de woning, en
  4. Het type buurt waar het pand voor verhuur gelegen is.

Hieronder gaan we dieper in op elk van deze vier aandachtspunten:

Sterkte van de lokale huurmarkt

Hoe lager de leegstand in uw gebied, hoe minder reserves u nodig zult hebben om een periode van leegstand (en nul komma nul huurinkomsten) op te vangen.

Uw lokale krant of de huisvestingsafdeling en/of website van uw stad of gemeente stellen misschien artikelen of statistieken over leegstand ter beschikking.

In elk geval: U zou op zijn minst genoeg kasreserves moeten hebben om één maand leegstand per verhuureenheid per jaar te betalen, wat dus overeenkomt met slechts 8,33 procent leegstand per jaar.

Maar opgelet: Zelfs in een goede markt zult u te maken krijgen met probleemhuurders die kunnen stoppen met het betalen van de huur en uiteindelijk een uitzetting vereisen.

Een goede screening van potentiële huurders kan dus zeker en vast helpen om dit probleem te helpen oplossen.

Weetje: Als u van plan bent om appartementen of woningen te verhuren, moet u altijd, zonder uitzondering, een grondige controle van de achtergrond van de potentiële huurders uitvoeren.

Dit omvat het bekijken van hun loonfiches, arbeidscontracten, kredietrapporten, eventuele referenties van vorige huiseigenaars waar ze vroeger huurden, alsook het opbellen en mondeling spreken van huidige en vorige huiseigenaars die reeds verhuurden aan de kandidaat-huurder(s).

Tijdslijn en kosten bij uitzetting: Een balans vinden

Man Houdt Klein Huisje Ondersteboven En Schudt Er Mannetje Uit Symbool Voor Huurder Uitzetten En Tijdslijn Ervan

De duur en kosten van het uitzetten van een huurder kunnen aanzienlijk worden beïnvloed door uw beschikbare kasreserves.

In regio's waar de wetgeving sterk neigt naar de bescherming van huurders, kan het proces om een huurder uit te zetten niet alleen maanden in beslag nemen, maar ook aanzienlijk oplopen qua kosten.

Deze kosten uiten zich in juridische uitgaven (een advocaat kost geld!) en onbetaalde huur, terwijl u nog steeds verantwoordelijk blijft voor lopende kosten zoals het betalen van kapitaalaflossingen en intresten van het hypothecair krediet.

Bovendien kan, op basis van diverse getuigenissen en ervaringen, het achteraf innen van achterstallige huur of compensatie voor schade van uitgezette huurders vaak een vruchteloze onderneming blijken…

Leeftijd van het pand

Bij gloednieuwe, nieuwere (jonge) en onlangs gerenoveerde eigendommen hoeft u zich de eerste jaren normaliter geen zorgen te maken over reparaties of grootschalige verbeteringswerken.

Zoals eerder vermeld, raden wij u aan om altijd een professionele vastgoedexpert in te huren voordat u tot aankoop overgaat.

Dergelijke professionals bekijken de woning of het appartement met een vergrootglas (bij wijze van spreken), zodat u later niet voor verrassingen komt te staan.

Nog iets anders om in gedachten te houden, is dat sommige nutsbedrijven een vaste maandelijkse betalingsoptie bieden, zodat u niet steeds met schommelingen in de betaling te maken krijgt als u als verhuurder voor verwarming, water of andere nutsvoorzieningen zou betalen (om ze daarna te verrekenen met de huurder).

Type buurt: Inzichten in huurdersdynamiek voor Belgische en Nederlandse vastgoedbeleggers

Blauw Locatie Icoontje Met Kaart Onder En Allerlei Spelden Geprikt In Verschillende Buurten

Bij het verhuren van onroerend goed is de keuze van de buurt cruciaal, niet alleen vanuit een perspectief van de vastgoedwaarde, maar ook in termen van huurdersdynamiek en -verloop.

Inkomen en huurdersverloop

In buurten met lage inkomens kan men doorgaans een hoger huurdersverloop waarnemen in vergelijking met meer welvarende gebieden.

In deze gebieden kunnen huurachterstanden en onregelmatige betalingen ook vaker voorkomen als gevolg van de financiële instabiliteit van huurders.

Hierbij is het essentieel voor u als verhuurder om een evenwicht te vinden tussen empathie en zakelijkheid, en tegelijkertijd zorgvuldig de financiële gezondheid van de investering te bewaken.

Grootte en type eenheden

Appartementen of woningen die kleiner van formaat zijn of minder slaapkamers hebben, trekken vaak een ander demografisch segment aan.

Een appartement met één slaapkamer zal waarschijnlijk meer alleenstaanden of koppels zonder kinderen aantrekken, die statistisch en historisch gezien iets meer en frequenter verhuizen dan gezinnen.

Familievriendelijke wooneenheden

Grotere woningen en appartementen die geschikt zijn voor gezinnen, bijvoorbeeld met meerdere slaapkamers en in de nabijheid van scholen, kunnen een stabieler huurdersbestand bevorderen.

Echter, hierbij kan het belangrijk zijn om extra aandacht te besteden aan slijtage van de woning, gezien de aanwezigheid van kinderen, (huisdieren?) en de langere verblijfsduur.

Wettelijke en sociale overwegingen

Houten Pionnen Die Naar Verbodsbord Op Schildersezel Staan Te Kijken Normen En Verbodsregels

Voor Belgische en Nederlandse vastgoedbeleggers is het ook belangrijk om rekening te houden met nationale en lokale wet- en regelgeving, alsook met sociale en culturele normen.

Zorg ervoor dat u op de hoogte bent van huurdersrechten, uitzettingsprocedures, en onderhoudsverplichtingen in uw specifieke regio om juridische complicaties te vermijden.

Het laatste wat u wilt, is in de clinch gaan met de autoriteiten (een gevecht dat u veel geld en tijd zal kosten).

Communicatie en gemeenschapsgevoel stimuleren

Actieve betrokken zijn en communiceren met uw huurders, alsook het stimuleren van een gemeenschapsgevoel binnen meergezinswoningen, kunnen bijdragen aan het verminderen van huurdersverloop en het opbouwen van een positieve verhuurders-huurdersrelatie.

Door de huurdersdynamiek binnen de context van de buurt en het type woning zorgvuldig te analyseren, kunnen vastgoedbeleggers in België en Nederland doordachte strategieën ontwikkelen.

Deze dienen te voldoen aan zowel de behoeften van de huurders als aan de financiële doelen van hun investering.

In elk geval: Als u onroerend goed verhuurt in buurten met lage inkomens, kunt u verwachten dat het verloop veel hoger is dan in gebieden met hoge(re) inkomens.

Bovendien zullen kleinere wooneenheden en appartementen met één slaapkamer meer alleenstaanden aantrekken, die statistisch gezien vaker verhuizen dan gezinnen.

Advies: Verhuurgarantie kan aantrekkelijk zijn (indekking tegen leegstand)

Wit Modelhuisje En Groeiend Plantje Op Torentje Grijze Munten Zekerheid Met Verhuurgarantie

Investeren in vastgoed kan een lucratieve onderneming zijn, maar elke investeerder weet dat leegstand een aanzienlijke impact kan hebben op het rendement.

Hier komt de rol van een verhuurgarantie in beeld.

Dit is een vorm van dekking die verhuurders een financiële zekerheid biedt, zelfs wanneer hun pand tijdelijk onbewoond is.

Door zich in te dekken tegen leegstand, beschermen investeerders hun cashflow en waarborgen ze een stabiele inkomstenstroom, essentieel voor het dekken van lopende kosten zoals hypotheekbetalingen, onderhoud, en belastingen.

Tip: Het is verstandig om de specifieke voorwaarden, dekkingen, en uitsluitingen van dergelijke garanties grondig te onderzoeken, en deze af te wegen tegen uw investeringsstrategie en risicotolerantie.

In sommige situaties kan beleggen in vastgoed met een verhuurgarantie een strategische zet zijn om uw investering toekomstbestendiger te maken.

Cashflowbeheer is ook belangrijk voor huizen of flats die u wilt flippen (verkopen met winst)

Huisje Voor En Na Renovatie Cashflowbeheer Ook Van Belang Voor Huizen Flippen

Maar al te vaak kopen onervaren investeerders appartement of huizen, knappen ze deze op en besluiten ze vervolgens om ze te proberen verkopen met winst.

Maar op dat moment hebben de investeerders al heel wat van hun geld in deze panden gestoken.

Dus… Wat gebeurt er als het pand in kwestie zes maanden of langer op de markt te koop blijft staan?

Inderdaad, dan komen dergelijke investeerders in een neerwaartse spiraal terecht die kan leiden tot regelrechte paniek en zelfs financiële drama’s.

Helaas kunnen dergelijke beleggers niemand anders dan zichzelf de schuld geven van deze situatie…

Zo konden ze nl. rekening houden met een worst-case scenario en de vooruitziende blik moeten hebben om genoeg kasreserves op te bouwen om deze periode door te komen.

Dus, samengevat:

  • Bepaal altijd een redelijke en marktconforme prijs voor de woning om deze snel te kunnen verkopen.
  • Geef niet te veel uit aan (onnodige) reparaties en opfrissingswerken.
  • Reken met een worst case scenario qua verkooptermijn, dus ga ervan uit dat het twee keer zo lang duurt om het pand te verkopen in vergelijking met een gemiddelde woning in de buurt die te koop wordt aangeboden.

Deze les maakt deel uit van de gratis opleiding

Defensief Beleggen
in Vastgoed

BEKIJK HET OVERZICHT VAN DEZE OPLEIDING

WL Logo
Pen