Infohoek

beleggen in vastgoed voor beginners 10 veelgemaakte startersfouten

Beleggen in vastgoed voor beginners: 10 veelgemaakte fouten om te vermijden

Als het over beleggen in vastgoed voor beginners gaat, is er een overvloed aan informatie beschikbaar over wat beginnende beleggers moeten doen voor gegarandeerd succes.

Maar misschien nog belangrijker zijn de valkuilen die u als starter moet vermijden indien u voor een belegging in onroerend goed gaat.

Lees hieronder verder en leer uit de fouten van uw voorgangers. Alle beetjes helpen en als beginner kunt u nooit genoeg weten. Hierdoor daalt de kans dat uw vastgoedavontuur faalt of flopt en verhoogt u de kansen op succes!

Blijf met beide voeten op de grond

Als beginnende vastgoedinvesteerder is het belangrijk om realistisch te blijven. Ga niet zweven en waan uzelf geen lid van een select clubje bekende vastgoedinvesteerders die een miljardenvermogen hebben vergaard in de vastgoedsector.

Hoewel velen beginnen met de intentie om een vastgoedimperium uit te bouwen, zullen slechts enkelen ooit voorbij hun eerste vastgoedinvestering geraken. En slechts een kleine fractie van de ambitieuze beginnende vastgoedbeleggers zal door te investeren in vastgoed werkelijk een groot vermogen kunnen opbouwen.

Om u te helpen een succesvolle vastgoedbelegger te worden, delen we hieronder 10 van de meest voorkomende fouten die beginnende vastgoedinvesteerders maken. Hierbij krijgt u ook enkele tips om deze valkuilen voor beginners te vermijden.

Tien veelgemaakte fouten door beginnende vastgoedbeleggers

De onderstaande tien aandachtspunten zijn van toepassing voor startende vastgoedbeleggers.

Beleggen in vastgoed voor beginners is een avontuur met vervelende addertjes onder het gras. Tracht dus in elk geval de onderstaande 10 beginnersfouten niet zelf te maken:

Emoties boven verstand

Bij het kopen van een huis voor privé gebruik is ongeveer 90% van uw aankoopbeslissing gebaseerd op emoties en slechts 10% op rationele logica.

Dit is begrijpelijk omdat u thuis (mogelijk) een gezin grootbrengt en omdat u zichzelf thuis moet voelen. Het is uw toevluchtsoord en dat moet perfect aanvoelen.

Als het echter gaat om beleggen in vastgoed, is gevoelsmatig handelen een veel voorkomende fout. Deze valkuil moet u koste wat het kost vermijden.

Emoties en geld gaan niet samen

Door u te laten leiden of overmannen door emoties bent u eerder geneigd om te veel te betalen voor een pand, in de plaats van te onderhandelen over de best mogelijke deal. Hierdoor zullen uw beleggingsdoelen qua rendement moeilijker te behalen zijn.

U moet altijd investeren op basis van analytisch onderzoek. Zal de vastgoedbelegging de winsten en opbrengsten opleveren die u minimaal wenst en voor ogen heeft?

Zult u, rekening houdend met de locatie van het pand, geschikte huurders kunnen vinden? En kunt u in de toekomst rekenen op een stabiele kopersmarkt om uw belegging van de hand te doen wanneer u de tijd rijp acht?

U kan financieel succes boeken door vooraf dit soort vragen te stellen én te beantwoorden.

Analyseer objectief en maak de berekening

In de plaats van een huis te kopen voor verhuur omdat u de keuken mooi vindt of omdat het een gezellige en vlot verhuurbare vakantiewoning zou kunnen zijn, handelt u op basis van mogelijke financiële winst in de plaats van persoonlijke, subjectieve gevoelens.

Uiteindelijk gaat het bij beleggen enkel om de economie, de cijfers en een zo objectief mogelijke analyse. Laat subjectieve emoties achterwege.

Vanzelfsprekend kan u zich aangetrokken voelen door een bepaalde soort energie die u kunt voelen in een bepaald pand. Maar laat uw aankoopbeslissing nooit afhangen van zo’n subjectief en persoonlijk aanvoelen.

Beleggen in vastgoed voor beginners dient objectief en kritisch te verlopen.

Als u niet plant, bent u van plan om te falen

Het is een oud gezegde maar het is daardoor niet minder waar. Als u probeert om een lucratieve vastgoedportefeuille op te bouwen zonder strategisch aanvalsplan, is het alsof u reis vertrekt met de wagen zonder kaart, kompas en GPS…

Het gevolg? U neemt vroeg of laat onvermijdelijk een verkeerde afslag waardoor u verdwaalt!

Om succesvol vermogen op te kunnen bouwen met onroerend goed moet u doelen stellen, bepalen waar u wilt eindigen en vervolgens een samenhangend plan opstellen om daar uiteindelijk te komen.

Beleggen in vastgoed voor beginners betekent dat u zowel over de korte als lange termijn moet nadenken en ervoor moet zorgen dat uw investeringsbeslissingen aansluiten bij uw algemene strategie en verlangens.

Bepaal wat u wilt bereiken met betrekking tot inkomsten uit het investeringsvastgoed:

  • Streeft u naar kortetermijnrendementen (passieve inkomsten via opbrengstvastgoed)?
  • Of eerder naar kapitaalgroei op de lange termijn zonder dat u op korte termijn veel positieve cashflow nodig heeft?

Het is ook belangrijk om na te denken over hoe u uw cashflow als belegger in eigendommen het beste kunt beheren.

Welk type onroerend goed moet u kopen om uw inkomensdoelen te bereiken? Hoeveel maandelijkse positieve inkomende kasstromen streeft u na? Kleef er expliciet een bedrag op en reken omgekeerd.

Want met een goed doordacht overzicht en plan voor uw vastgoedinvesteringen door de jaren heen, komt u precies terecht waar u wilt zijn. Dus werk aan uw financieel plan en zet uw strategisch vastgoedplan vervolgens in werking.

Instappen en aankopen OF uitstellen en afstellen

investeren in vastgoed voor beginners 10 aandachtspunten en tips

Twee van de meest voorkomende eigenschappen van beginnende investeerders die nooit verder komen dan een enkel beleggingspand (of soms nooit hun eerste pand kopen!), zijn:

  • Ofwel te impulsief handelen na het krijgen van een impuls, of
  • Extreem voorzichtig zijn en als gevolg helemaal niet handelen.

Impulsaankoop van vastgoed als belegging

Het eerstgenoemde type belegger, de impulsaankoper van vastgoed, heeft te veel haast. Zo’n individu denkt dat het onroerend goed eigenlijk al gisteren in bezit moest geweest zijn.

Het is het type belegger dat deelneemt aan een vastgoedseminarie voor beginners en daar investeert in de eerste de beste ‘blauwdruk’ voor investeren in vastgoed.

Zonder veel na te denken volgt misschien nog een roekeloze aankoop en als die de belegger dan niet van de ene dag op de andere rijk maakt, gooit hij/zij de handdoek in de ring. De conclusie luidt dan als volgt: “Vastgoed is gewoonweg niet mijn ding”.

Uitstel van aankoop wegens twijfel

Het tweede type belegger is een uitsteller en is zijn eigen aartsvijand. Zo’n individu neemt deel aan elk seminarie, leest alle boeken en bekijkt alle dvd’s en vastgoedseries op televisie of streamingdiensten zoals Netflix (denk aan The Vanilla Ice Project, Fixer Upper, Genevieve’s Renovation, Flip or Flop en My First Place).

De honger naar info en opleiding is zo groot dat er uiteindelijk een information overload volgt. Een totale overrompeling door informatie.

Zo’n individu wordt uiteindelijk overladen met pakken informatie, waardoor hij/zij niet meer in staat is te handelen en knopen door te hakken. We heten dit fenomeen verlamming door analyse (analysis paralysis).

Bewandel de gulden middenweg

Terwijl de eersten, de impulsieve aankopers, soms van hun fouten kunnen leren en een succes van hun investeringsinspanningen kunnen maken, zullen de laatstgenoemden, de angsthazen, hun angsten nooit overwinnen.

Het beste wat u kunt doen als beginnende vastgoedbelegger, is zoeken naar een middenweg.

Uiteraard dient u van bij te start van uw vastgoedavontuur zo veel mogelijk kennis en info te vergaren en absorberen. Zo kan u zo goed mogelijk vertrouwd geraken met het vakjargon en leert u meer over hoe u de beste investeringsbeslissingen kunt gaan nemen.

Maar… Denk niet dat u het ooit helemaal zult weten. Er zullen altijd onverwachte zaken opduiken tijdens het proces. Anticiperen en bijsturen maakt deel uit van het traject.

Er valt altijd wel weer iets nieuws te leren, maar de beste manier om kennis te vergaren is door uzelf effectief onder te dompelen in de vastgoedwereld. De boodschap voor beleggen in vastgoed voor beginners; Hands-on starten en bijsturen waar nodig.

Speculatie boven geduld

Veel mensen starten met het beleggen in vastgoed in de hoop om miljonair te worden. Ze denken dat onroerend goed een snelle oplossing zal zijn voor hun financiële verlangens of problemen… Maar de waarheid is dat het zoeken naar winst op korte termijn in vastgoed meer om speculatie gaat dan om strategisch beleggen.

De belangrijkste reden dat investeren in bakstenen een lange termijn belegging is, is dat een vastgoedbelegging de liquiditeit en volatiliteit ontbreekt die andere activaklassen zoals aandelen wel hebben.

Met andere woorden, het is niet zo gemakkelijk om onroerend goed snel te kopen en te verkopen. Wanneer u dit wel doet, is het moeilijk om er goed uw boterham mee te verdienen.

Het kost tijd om onroerend goed te verkopen en dan zijn er nog de vele kosten, waarvan de vermogenswinstbelasting (ook gekend als meerwaardebelasting) er één kan zijn. Zo’n belasting op de winst (plus value) hangt af van de fiscale regels van het land waar het onroerend goed gelegen is.

Behandel vastgoedbeleggingen met geduld en volharding

Waar sommigen de illiquide aard van vastgoed als een tegenvaller beschouwen, zou u het als een voordeel moeten aanzien.

Onroerend goed behoort tot de onderste basislaag van de piramide van Maslow, wat betekent dat iedereen nood heeft aan onderdak. Het is een basisbehoefte van iedereen op deze planeet.

Iedereen heeft met andere woorden een thuis nodig om in te leven. En net daardoor heeft vastgoed sinds jaar en dag de potentie om stabiele, langetermijnwinsten te genereren door de kracht van het principe van samengestelde interest.

Met andere woorden, u gebruikt de winst die u behaalt van uw ene pand om in een ander pand te investeren. Daarna verkoopt u dit tweede pand bijvoorbeeld waarop u met de gecombineerde winst van de beide panden een extra pand aan uw portefeuille toevoegt.

De meerwaardes die u boekt vormen dus de interesten van uw belegging, welke op hun beurt opnieuw interesten opleveren (meerwaardes of positieve maandelijkse kasstromen bij verhuur).

Sterker nog, u kunt het geld van derden (van financiële instellingen zoals banken bijvoorbeeld) gebruiken om dit principe in de praktijk om te zetten. Geen enkele andere investeringsklasse geeft u de mogelijkheid om zo succesvol een hefboom te creëren.

Door te beleggen in vastgoed met geduld en doorzettingsvermogen, zult u aanzienlijk meer succes (en rijkdom) verwerven dan wanneer u op zoek gaat naar het ‘volgende grote ding’. Het is de enige manier waarop u naar de top van de vastgoedladder kunt klimmen als particuliere belegger in onroerend goed.

Uw huiswerk niet maken

Het leren begrijpen van de vastgoedmarkt kost tijd. Zelfs veel experts hebben moeite om het cyclische karakter van onroerend goed te doorgronden.

Verwacht dus niet dat u na het bijwonen van een tweetal seminaries en/of het lezen van een aantal boeken zult weten wat voor vastgoed u precies moet kopen als belegging.

De buurt waarin u van plan bent te investeren, moet u goed leren kennen. Maak uzelf volledig vertrouwd met een bepaald gebied door op pad te gaan en te praten met de lokale bevolking, winkeliers, makelaars en vastgoedbeheerders.

Kom alles te weten over de lokale voorzieningen, leegstand en de historische waarde van het gebied. Vis ook uit of er natuurlijke dreigingen zijn zoals overstromingen of vulkaanuitbarstingen in bepaalde buitenlandse regio’s.

Zodra u het gebied kent, leer dan niet alleen het beleggingspand kennen, maar ook de straat waarin het pand zich bevindt. U kunt nooit te veel weten over uw investering!

Hetzelfde geldt trouwens voor gemeubileerde, kant-en-klaar opgeleverde opbrengsteigendommen voor verhuur. Zelfs indien u investeert in opbrengstvastgoed met een verhuurgarantie, is het altijd interessant om de buurt en de locatie te gaan bekijken. Een goede locatie is en blijft belangrijk.

Het verkeerde beleggingspand kopen

Als u uw huiswerk niet goed maakt, dan zal dit onvermijdelijk leiden tot een grote investeringsblunder! Door uw markt te leren kennen, weet u welk onroerend goed u het beste kunt kopen.

Met andere woorden: Denk goed na over het soort huurders in een bepaalde regio. Investeert u bijvoorbeeld in een buitenwijk, dan moet u uitzoeken of deze wijk vooral gezinnen aantrekt of juist alleenstaande of kinderloze koppels?

De demografie van een gebied moet veel invloed hebben op het soort onroerend goed dat u koopt als verhuurbelegging.

Wanneer u wilt instappen in de gezinswoningmarkt, doet u er dus geen goed aan om te beleggen in een appartement met twee slaapkamers. En indien u zich wenst te richten op jonge, kinderloze huurders, is een grote gezinswoning ook geen goede match voor uw doel.

De moraal van het verhaal indien u geïnteresseerd bent in beleggen in vastgoed voor beginners: Leer uw markt en huurdersprofielen kennen en investeer dienovereenkomstig.

Slecht cashflowbeheer

Het is gemakkelijk om als beginnende belegger in vastgoed in de val te lopen van slecht cashflowbeheer.

Inzicht verkrijgen in alle kosten die gepaard gaan met het verwerven en behouden van onroerend goed kan moeilijk zijn als startende investeerder in onroerende goederen.

U moet altijd het advies inwinnen van een professionele financiële planner of accountant die kennis heeft op het gebied van vastgoedinvesteringen. Op deze manier zorgt u ervoor dat u precies weet waar u financieel aan toe bent.

Zorg er ook voor dat u het zich kunt veroorloven om het onroerend goed dat u koopt in portfolio te houden.

Negatieve kasstroom = Bijkomend sparen via vastgoed

Met andere woorden, hoeveel inkomen zal uw investering genereren en zal dit voldoende zijn om uw uitgaven te dekken? Zo niet, kunt u een financieel tekort aan?

Want dit komt neer op een maandelijkse negatieve kasstroom en dus de vereiste om maandelijks bijkomend te sparen…

En niet iedereen die interesse heeft in beleggen in vastgoed voor beginners, heeft zin om nog bijkomende spaarcapaciteit vrij te maken op maandelijkse basis.

Positieve kasstroom = Passieve inkomsten via vastgoed

Heeft u geen extra spaarcapaciteit op het moment? Of ziet u het niet zitten om nog extra te sparen op maandelijkse basis?

Tracht dan om samen met een ervaren financiële planner uit te zoeken hoe u tot een maandelijkse positieve kasstroom kunt komen met uw opbrengsteigendom:

  • Speel met de looptijd van de lening om de aflossingen te verkleinen/vergroten,
  • Overweeg een bulletlening waarmee u enkel interesten afbetaalt gedurende de looptijd en het kapitaal op het einde,
  • Speel met de hoogte van uw eigen inbreng om het effect ervan op uw maandelijkse aflossingen te zien,
  • Overweeg meer waarborgen in het geheel te betrekken zoals:
    • Hypotheek op deels of volledig afgeloste eigen woning,
    • Opgebouwd kapitaal in individuele pensioenspaarplannen en/of groepsverzekeringen
    • Beleggingsportefeuilles met aandelen, effecten, opties, trackers, enzovoort
    • Individuele pensioentoezeggingen van zelfstandigen en ondernemers, enzovoort

Een positieve kasstroom betekent dat u alle maandelijkse kosten in aftrek van de huurinkomsten brengt en nog steeds een positief bedrag overhoudt.

Interesse in zo’n positieve maandelijkse cashflow? Lees er dan meer over op onze specifieke pagina inzake passieve inkomsten met vastgoed verdienen.

Leg voorzieningen en reserves aan

Tip: Vergeet niet om rekening te houden met eventuele onvoorziene omstandigheden, zoals langere leegstandsperiodes of onverwachte onderhoudskosten.

Een goede vuistregel is om een fractie van uw huurinkomsten opzij te zetten en vrij te houden voor het maken van kosten zoals belastingen, verzekeringen en onderhouds- en beheerskosten.

Het is geweldig om te dromen over het vermogen dat u kunt opbouwen met onroerend goed, maar het is van cruciaal belang om vastgoedinvesteringen aan te gaan met de ogen wijd open. U zult onderweg namelijk een hoop onkosten moeten maken.

Zorg dus voor een voldoende grote cashbuffer zodanig dat u niet plots uw pand moet verkopen omdat u onvoldoende liquide middelen ter beschikking heeft.

Beoordeel elke potentiële investering kritisch en analytisch en zorg ervoor dat u voldoende geld aan de kant zet voor uiteenlopende onvoorziene kosten.

Door uw inkomsten te onderschatten en uw uitgaven te overschatten, zal u in de toekomst voor minder financiële verrassingen komen te staan.

Financiële onkunde

Het beste advies voor elke beginnende belegger met betrekking tot de financiering van vastgoedbeleggingen? Zoek hulp bij een financiële planner die uw persoonlijke doelstellingen kan matchen met een passende financieringsoplossing.

Maakt u zelf uw financieel plan? Zoek dan een gekwalificeerde, professionele hypotheekmakelaar die u kan helpen bij het luik financiering van opbrengstvastgoed.

Wanneer u alleen handelt, kan het ontmoedigend en tijdrovend zijn om het juiste type financiering te verkrijgen. Let wel, op de lange termijn kan de juiste financiering u duizenden euro’s besparen.

Het opzetten van een zwakke of niet-optimale financieringsstructuur kan net zo schadelijk zijn voor uw investering als het selecteren van het verkeerde type beleggingsvastgoed.

Er zijn tal van overwegingen die u moet maken dus een goede financiële planner, die meer kan dan alleen een rondleiding geven maar ook een degelijk financieel plan kan opstellen en vastgoedinvesteringen begrijpt, zal u in de goede richting kunnen sturen.

Succesvol beleggen in vastgoed voor beginners hangt dus ook af van het slim financieren van de opbrengsteigendom in kwestie.

Half werk op het vlak van inspectie en doorlichting

U heeft het juiste pand gevonden en u bent klaar om te investeren. Heeft u grondig onderzoek naar de vastgoedinvestering verricht? Weet u waarom de verkoper verkoopt? Het kennen van de motivatie van de verkoper kan een groot verschil betekenen tijdens het onderhandelen over de verkoopprijs.

Speur naar zwakke plekken van de verkoper

Zoek tijdens de eerste inspectie naar aanwijzingen over de persoonlijke situatie van de verkoper.

Gaat de verkoper bijvoorbeeld verhuizen wegens een (v)echtscheiding? Hoewel het misschien een beetje ongevoelig klinkt, biedt dit u de mogelijkheid om een koopje te scoren, terwijl het tegelijkertijd de verkoper(s) de kans geeft om verder te gaan met hun leven.

Bespaar niet op inspectiekosten

Heeft u relevante inspecties laten uitvoeren (door een ervaren aannemer) om structurele gebreken of sporen van ongedierte (zoals termieten) aan het licht te brengen?

Zo’n grondige en doorgedreven inspectie zal u pakweg € 500 à 1 000 kosten. En u koopt er niet alleen gemoedsrust mee. U kan er ook duizenden euro’s mee uitsparen op de lange termijn door te vermijden een pand met veel verborgen gebreken aan te kopen.

Stel uzelf in de schoenen van de toekomstige bewoner

Tot slot, is het pand bewoonbaar vanuit huurdersperspectief? Vergeet niet dat ondanks u hier niet zelf zult wonen, iemand anders dat wel zal doen. Stel uzelf de vraag: is de lay-out, indeling en plattegrond aantrekkelijk en is de woning comfortabel en praktisch ingericht?

Voer altijd een tweede en derde inspectie uit op verschillende tijdstippen van de dag. Is het lawaaierig tijdens het spitsuur?

Hoe is de lichtinval op verschillende tijdstippen? Zijn de buren feestbeesten of juist stil? Is er overlast van vliegtuigen die laag overvliegen? Of is er een recreatiedomein voor kleiduifschieten of paintball vlakbij waardoor er geregeld luide knallen hoorbaar zijn?

Kortom, ga ter plaatse screenen en doe dit met de mindset van een echte bewoner. Let op alle zaken die u mogelijks kunnen storen en overweeg dan de pro’s en contra’s.

Overloop een uitgebreide checklist wanneer u een potentiële opbrengsteigendom inspecteert. Dan zorgt u ervoor dat u elke keer weer de best mogelijke investering in vastgoed doet.

Besparen door zelf te beheren

U heeft alle nodige voorzorgsmaatregelen getroffen en de best mogelijke vastgoedinvestering gedaan… Nu begint het harde werk pas echt!

Veel beleggers denken dat zelf de vastgoedportefeuille beheren een hoop geld bespaart. Men hoopt de winst te kunnen verhogen door zelf huurders te vinden, huur te innen, onderhoud te verrichten, enzovoort. Dit is echter een complete misvatting.

Start met schaalbaarheid in het achterhoofd

Op de korte termijn lijkt het zelf beheren van uw vastgoed haalbaar, maar wat gebeurt er als u op termijn een portefeuille van bijvoorbeeld twintig panden heeft? Het voortdurende beheer van een dergelijke portefeuille komt neer op een fulltime baan!

U moet geschikte huurders vinden en kwalificeren, de wetten met betrekking tot verhuren kennen, regelmatig uw huurprijs herzien, regelmatige inspecties uitvoeren om ervoor te zorgen dat uw huurders goed omgaan met uw eigendom, de huur innen, juridische geschillen afhandelen, onderhoudsproblemen die opduiken oplossen, enzovoort.

Buiten dat wordt er van u verwacht dat u 24/7 telefonisch bereikbaar bent voor uw huurders. Klinkt dit aantrekkelijk, dit soort beleggen in vastgoed voor beginners? Met een vastgoedportefeuille van meerdere panden? Constant de slaaf zijn van uw vastgoedbeleggingen? Wij denken van niet.

Besteed het beheer uit en beleg zorgeloos

Schakel een professionele vastgoedbeheerder in om al deze zaken namens u af te handelen. Dit betekent niet alleen dat u het beste haalt uit uw beleggingswoning met het best mogelijke rendement.

Het betekent eveneens dat u er meer van het waardevolste goed ter wereld mee verkrijgt: vrije tijd. Tijd is namelijk net zo waardevol als geld en ROI als het op beleggen in vastgoed voor beginners aankomt!

U kunt uw tijd een stuk beter besteden dan aan het beheren van uw pand(en)… Met deze gewonnen tijd kunt op zoek gaan naar meer investeringen om aan uw portefeuille toe te voegen en nog meer rijkdom te genereren.

Interesse in deze aanpak van passief investeren in vastgoed zonder zorgen? Bekijk dan zeker en vast de volgende kant-en-klare vastgoedaanbiedingen. Deze zijn inclusief professioneel beheer én verhuurgarantie met gewaarborgde inkomsten:

Overzicht van investeringsvastgoed inclusief gewaarborgde huurinkomsten

Interesse in compleet gemeubileerd vastgoed dat voor u wordt uitgebaat door een professional? Waardoor u zorgeloos kunt genieten van uw vrije tijd en passief rendement? Bekijk dan de volgende aanbiedingen van vastgoedbeleggingen.

U kan er als private belegger de volle eigendom verwerven van het vastgoed en rekenen op een compleet zorgeloze beheerservice.

Beleggen in vastgoed voor beginners hoeft dus helemaal niet ingewikkeld of tijdrovend te zijn. Bovendien kan u met zo’n aanbiedingen ook rekenen op gewaarborgde verhuurinkomsten en dus een gegarandeerd rendement: