Aankoopproces van vastgoed in Spanje: Stappenplan om te volgen

Wie heeft er nog niet gedroomd van een tweede huis in de zon of van pensioneren in een rustiger land zoals Spanje met een zalig klimaat?

Het is als Nederlander of Belg perfect mogelijk om relatief vlot een appartement of woning te kopen in Spanje, maar er zijn verschillende stappen te ondernemen.

Hieronder gaan we dieper in op het aankoopproces van vastgoed in Spanje in de vorm van een handig stappenplan dat u kan gebruiken als leidraad.

Aankoopproces van vastgoed in Spanje: Inleiding

Een huis kopen in het buitenland, en vooral dan in Spanje, lijkt misschien wel ingewikkeld voor u?

Weet u inderdaad niet goed waar u moet beginnen? Ziet u door de bomen het bos niet meer ten gevolge van de overvloed aan vastgoed in Spanje te koop?

Heeft u misschien schrik om in een van de vele valkuilen van het kopen van onroerend goed in Spanje te trappen?

Of misschien wilt u gewoon absoluut geen kostelijke beginnersfouten maken?

In wat volgt, tonen wij alle verschillende stappen die u moet volgen om op een verantwoorde en verstandige wijze een appartement, penthouse of huis in Spanje te kopen.

Stap 1: Informatie zoeken

Als u in Spanje onroerend goed wilt kopen, is dat eigenlijk niet zo ingewikkeld als het op het eerste gezicht lijkt.

Om uw Spaanse vastgoeddroom en zoektocht te vergemakkelijken en om er zeker van te zijn dat Spanje wel echt de juiste bestemming voor u is, is het inderdaad noodzakelijk om wat onderzoek te doen.

Maar gelukkig hoeft dit u geen bloed, zweet en tranen te kosten!

Want dankzij de technologie van vandaag en vooral dankzij het internet hebt u toegang tot een veelheid aan informatie, websites, magazines, blogs, sociale media en fora waar u quasi alle antwoorden op uw vragen vindt.

Tip: Het is belangrijk dat u geen enkel punt over het hoofd ziet, of het nu gaat om administratieve procedures zoals het verkrijgen van een NIE nummer, de gemeenschappelijke kosten van een pand gelegen in een urbanisatie, interessante getuigenissen of de voor- en nadelen van wonen in Spanje.

Hoe meer informatie u verkrijgt, hoe beter u de klassieke fouten bij verhuis naar Spanje van expats en buitenlanders kunt vermijden.

Bovendien kunt u zo ook de juiste kansen grijpen (ofwel via een aankoop op plan in Spanje, ofwel via een aankoop van een bestaand pand)!

Tweede fase: Kies een regio of stad die bij u past

Na veel informatie over Spanje te hebben gelezen, is het tijd om over te gaan tot de tweede stap.

Deze tweede stap is de fase die uw interesse om een woning in Spanje te kopen zal versterken (of net zal doen afzwakken).

Kopen in Spanje, ja, maar waar en in welk Spaans gebied precies?

Door uw onderzoek bent u misschien geïnteresseerd geraakt in een bepaalde regio (zoals de Costa del Sol aan de Middellandse Zee) of een specifieke stad (zoals Estepona, Sevilla, Barcelona, Marbella, enzovoort).

Bedenking: Bent u ooit al eens midden in de zomer in Spanje op vakantie geweest?

Houd er rekening mee dat een week vakantie in Spanje in het hoogseizoen tijdens de zomermaanden helemaal niet representatief is voor het leven daar het hele jaar door.

Naar Spanje op vakantie gaan betekent niet noodzakelijk dat u het land goed kent.

Als u ervoor kiest om aan zee te wonen (zoals aan de Costa Blanca of aan de Costa del Sol met al haar pluspunten), zult u er zeker en vast een verschil merken tussen het leven in de winter en het leven in de zomer.

Begin met een woning te huren in Spanje alvorens te kopen

Het is raadzaam om eerst een huis te huren in Spanje voor 1 jaar of ten minste tijdens het laagseizoen enige tijd een accommodatie te huren in het gebied in Spanje waarin u geïnteresseerd bent om een realistischer gevoel te krijgen.

Wettelijk gezien kunt u als onderdaan van de Europese Unie drie maanden in Spanje verblijven (dus gewoon als toerist).

Weetje: Na het verstrijken van drie opeenvolgende maanden en om legaal in regel te blijven op jaarbasis, moet u een NIE nummer (buitenlands identificatienummer) aanvragen.

Waarom is huren nuttig tijdens het aankoopproces van vastgoed in Spanje?

Een woning huren in Spanje alvorens te kopen is een gelegenheid om vertrouwd te raken met de regio of stad, om andere expats te ontmoeten, om kennis te maken met lokale gastronomie en cultuur, enzovoort.

Bovendien kunt u hierdoor gemakkelijker en zonder stress uw weg vinden, de regio in kwestie ontdekken als bezoeker/toerist, de voor- en nadelen ervan ervaren, de infrastructuur en openbare voorzieningen gebruiken en inspecteren, enzovoort.

Deze huurfase is een zeer belangrijke fase omdat u aan een beperkte financiële kost kunt te weten komen of u uw plekje in het paradijs werkelijk gevonden hebt.

U huurt namelijk kortstondig in plaats van direct een groot bedrag in vastgoed te investeren. Dit is tevens een van de grootste voordelen van een huis huren vs kopen in Spanje.

En ook al hebt u misschien al veel recensies, artikels en documentaires over een specifieke plaats in Spanje gelezen en bekeken, er gaat niets boven uw eigen ervaring!

Tenslotte weet alleen u wat goed voor u is! Ter plaatse gaan in Spanje, er verblijven als huurder en zelf aanvoelen hoe het leven er aanvoelt, dat is de boodschap met andere woorden!

Verkenning is essentieel voordat u een aankooptraject opstart

Als u buiten het hoogseizoen een appartement of woning in Spanje huurt, kunt u ook vlot en goedkoop de stad en de regio van uw interesse ontdekken.

Sommige mensen worstelen met de gedachte dat ze wat huurgeld uitgeven dat ze nooit meer zullen recupereren.

Voor hen voelt dit aan alsof ze geld zullen verliezen door eerst even in een huurwoning of -appartement te gaan wonen.

Maar dit gevoel bedriegt! U moet er bijvoorbeeld rekening mee houden dat de huur van onroerend goed in Spanje veel goedkoper is dan in België en Nederland.

Bovendien kan u tijdens het laagseizoen genieten van bijkomende kortingen en nog scherpere huurprijzen.

Kortom, het is beter om te verifiëren of de buurt wel geschikt is voor u door eerst even te huren. Versus direct te investeren in onroerend goed in Spanje, er bijvoorbeeld een flat te kopen en te laat te merken dat u er zich eigenlijk niet echt thuis voelt.

Stap 3: Een woning of appartement zoeken in Spanje

In dit stadium heeft u 100% vertrouwen in uw droomproject en is het duidelijk dat u in Spanje een appartement of huis wilt kopen.

U heeft uw ideale regio gevonden en u bent “in de markt” voor de aankoop van uw droomwoning in Spanje.

Daarom wordt het tijd om uw NIE nummer reeds aan te vragen via een advocatenkantoor in Spanje of via de dichtstbijzijnde ambassade of consulaat.

Er breekt nu een belangrijke fase aan: De zoektocht naar geschikte huisvesting.

Criteria voor het zoeken

Budgettering inclusief aankoopbelastingen

Ten eerste moet u een budget vaststellen waarin de belastingen in verband met de aankoop van een woning of appartement verwerkt zitten.

Ter info, u dient rekening te houden met de volgende belastingen bovenop de vraagprijs om realistisch te kunnen budgetteren:

• Voor bestaande woningen en appartementen:
  • De Spaanse overdrachtsbelasting (gekend als de ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
• Voor nieuwbouw eigendommen:
  • De btw (gekend als IVA – Impuesto sobre el valor añadido), en
  • Notariskosten in de vorm van zegelrecht (gekend als AJD – Actos Juridicos Documentados)
• Weetjes:
  • De overdrachtsbelasting (van toepassing op bestaande eigendommen) en het zegelrecht (van toepassing op nieuwbouw) verschillen van regio tot regio in Spanje.
  • De BTW (van toepassing op nieuwbouw) bedraagt 10% van de aankoopprijs in heel Spanje.

Doelgericht filteren op basis van criteria

Ten tweede is het essentieel dat u zich richt op wat u zoekt:

• Een studio, appartement, penthouse, rijwoning, halfopen bebouwing, een finca of villa,
• Privatieve tuin en/of zwembad,
• Een pand met een specifiek aantal slaapkamers en/of badkamers,
• De specifieke gewenste geografische ligging, enzovoort.

Deze taak is vrij tijdrovend maar u kunt reeds een goed beeld krijgen door online verschillende aanbiedingen uit diverse streken met elkaar te vergelijken:

Vastgoed in Andalusië te koop

Vastgoed in Murcia te koop

Bijkomende praktijktip voor het aankoopproces van vastgoed in Spanje

Tip: Durf voor bepaalde aanbiedingen vrijblijvend meer info aan te vragen. Zo kunt u zien hoe u opgevolgd wordt door de verantwoordelijke (een Spaanse vastgoedmakelaar) voor dit project.

Wie weet is het wel een Nederlandstalige vastgoedprofessional met kennis van zaken die ter plaatse woont en waarmee u een klik heeft…

De omgeving van het pand is belangrijk

Het is essentieel om goed te beseffen dat het niet noodzakelijk alleen gaat om een huis dat u koopt.

U koopt namelijk ook een omgeving!

Zorg er daarom altijd voor dat de streek waarin u wilt investeren voor u geschikt is.

Het komt vrij vaak voor dat men een mooi huis vindt in Spanje voor een zeer goede prijs, maar dan helaas wel naast een fabriek, vervuild industriegebied, een stinkend slachthuis, een luidruchtige boerderij of bijvoorbeeld in overstromingsgebied of in een zone met veel luidruchtige overvliegende vliegtuigen.

Het is daarom echt heel belangrijk om voldoende uitstapjes te organiseren naar de streek die uw voorkeur geniet.

Bezoek het gebied op verschillende tijdstippen en tijdens verschillende seizoenen. Dit dient u te doen om de buurt te leren kennen, los van de inspectie van interessante panden te koop.

Vierde stap: De inspectiereis en bezichtigingen

Als u dit stadium hebt bereikt, hebt u de eigendommen die u interesseren al geselecteerd.

Het is essentieel dat u ze allemaal bezoekt en bezichtigt (en ook hun nabije omgeving dient u grondig te bekijken).

Tip: Aarzel niet om tijdens elke vastgoedbezichtiging in Spanje zoveel mogelijk doelgerichte vragen te stellen. Maak notities om niets te vergeten!

Het is belangrijk om meerdere appartementen en woningen te koop te bezichtigen omdat u dan gemakkelijker de verschillende opties met elkaar kunt vergelijken.

En op deze manier leert u ook snel wat u aantrekkelijk en minder aantrekkelijk vindt.

Belangrijke tip: Doe nooit een aanbetaling zonder de woning of het appartement eerst zelf te bezichtigen (dit is een van de grootste gevaren van een huis kopen in Spanje en een veelgemaakte fout)!

Als u hulp nodig hebt bij uw zoektocht, aarzel dan niet om contact op te nemen met een plaatselijke deskundige zoals een Nederlandstalige vastgoedmakelaar die er zelf woont, leeft en werkt.

Er gaat niets boven een lokale persoon die de buurt goed kent om u te helpen om uw project te realiseren (iemand die de lokale markt kent, is van goudwaarde).

Uw aanpak en houding tijdens een bezichtiging: Tips

Wees allereerst zorgvuldig en alert voor mogelijke (verborgen) gebreken en problemen in het appartement of huis.

Alert en scherp zijn tijdens de bezichtiging van het vastgoed is belangrijk omwille van verschillende redenen:

• Om te voorkomen dat u een probleemwoning koopt waaraan veel werk moet worden verricht om alles terug piekfijn in orde te krijgen
• Om veel slagkracht te hebben tijdens de onderhandelingen over de prijs (minpunten en gebreken kunt u uitspelen om de vraagprijs te drukken)

Maak zeker en vast voldoende foto’s en video’s tijdens uw bezoek/bezichtiging. Dit beeldmateriaal komt later altijd handig van pas bij een evaluatie.

Als u een bepaalde woning of appartement opnieuw wilt bezichtigen, aarzel dan zeker en vast niet om dat te doen!

Sta op uw strepen en vraag aan de makelaar om opnieuw langs te gaan! Dit is uw goed recht, het gaat om een grote aankoop en het is belangrijk dat u 100% zeker weet dat de woning u bevalt.

Tip: Wanneer u plots uw droompand ontdekt, is het belangrijk om een pokerface op te zetten. Toon geen emoties en wees niet te enthousiast! Dit is belangrijk om onderhandelingsmarge te behouden!

Als u zeker weet dat u de juiste accommodatie hebt gevonden, kunt u achteraf steeds uw interesse kenbaar maken en kunnen de onderhandelingen beginnen.

Stap 5: Zorg ervoor dat uw toekomstige woning in Spanje volledig legaal is

Het is een van de bekendste weetjes over Spanje dat er in Spanje veel illegale eigendommen gebouwd zijn en dat er op andere eigendommen nog schulden of een hypotheek rust.

Om onaangename financiële verrassingen te voorkomen, is het absoluut noodzakelijk om alle documenten te raadplegen die betrekking hebben op het onroerend goed (het kadaster, de “nota simple”, het eigendomsregister, enz.)

Soms is een bijgebouw aan het huis toegevoegd zonder dat dit is aangegeven (er is dan sprake van een bouwovertreding).

Daardoor kan deze omissie uw aankoop met enkele weken vertragen. Het kan u ook, afhankelijk van de duur ervan, een boete opleveren.

Weetje: Het is in de praktijk mogelijk om zelf de juridische en fiscale situatie van het onroerend goed in Spanje te controleren, vooral als u een woordje Spaans spreekt.

Spreekt u zelf onvoldoende Spaans? Of heeft u gewoon geen tijd of energie om dit allemaal zelf uit te zoeken?

Dan raden wij u sterk aan om een Spaanse vastgoedadvocaat onder de arm te nemen om u te helpen en ervoor te zorgen dat alles in orde is en dat het onroerend goed wel zeker 100% legaal is.

Normaliter kost deze juridische aankoopbegeleiding ongeveer 1 000 à 2 500 euro (afhankelijk van het advocatenkantoor en de regio).

Voor de duidelijkheid: Het is niet noodzakelijk om een lokale advocaat in te schakelen wanneer u een woning in Spanje wilt kopen.

Maar we raden het wel aan, vooral in het geval van bestaand onroerend goed en off-plan vastgoed op Spaans grondgebied.

De onderhandelingen: Fase 6 van het aankoopproces van vastgoed in Spanje

In deze fase blijkt dat de door u gekozen woning 100% legaal is. En als er een klein probleem is, is dat door een advocaat reeds opgelost.

Nu bevindt u zich dus volledig in de onderhandelingsfase.

Onderhandelen over bestaand onroerend goed

Bij bestaande onroerende goederen kan u in Spanje tijdens deze fase vaak een korting op de vraagprijs bekomen.

Deze korting kan van veel dingen afhangen:

• Het karakter van de eigenaar die verkoopt
• De aard van zijn/haar wens om te verkopen (heeft de verkoper dringend geld nodig?)
• De inzet van uw vastgoedmakelaar om het onderste uit de kan te halen
• Bepaalde gebreken waardoor er in de nabije toekomst kosten zullen moeten worden gemaakt door de nieuwe eigenaar

Onderhandelen in de nieuwbouwsector

Voor nieuwe gebouwen en panden is het mogelijk om een korting te bedingen maar het is minder ingeburgerd in Spanje.

Het is gemakkelijker om een korting te bedingen in de vorm van een of meerdere gratis leveringen (zoals een gratis keuken erbovenop, een gratis pakket meubels, een gratis klimaatregeling, een combinatie van gratis keukenapparaten, enzovoort).

Zevende stap: Reserveringscontract en de aankoop van het onroerend goed

We zitten ondertussen in de laatste fase van de aankoop van vastgoed in Spanje.

Reserveringscontract ondertekenen

Om ervoor te zorgen dat u uw toekomstige woning niet misloopt, moet u deze reserveren en van de markt halen.

Dit kan door middel van een reserveringscontract te ondertekenen, in het Spaans “Contrato de Arras” genaamd, en door eventueel reeds een voorschot te betalen.

Als het om een bestaand appartement of huis gaat, wordt over het bedrag van de aanbetaling onderhandeld met de eigenaar.

Als het daarentegen om nieuwbouw gaat, hangt de grootte van het te betalen voorschot af van de ontwikkelaar.

Het is belangrijk om te begrijpen dat dit reserveringscontract een beperkte duur heeft met een uiterste datum.

Met andere woorden, indien u na het verstrijken van die datum nog steeds niet betaald heeft, bent u uw aanbetaling (en reservering) kwijt (tenzij er sprake is van overmacht).

Conclusie: Van gedachten veranderen na de ondertekening van het reserveringscontract en na de betaling van een voorschot betekent dat u uw geld (de aanbetaling) zult verliezen (tenzij er sprake is van overmacht).

Vastgoed kopen via notariële koopakte

De grote dag is eindelijk aangebroken en u staat op het punt om het koopcontract bij de Spaanse notaris te ondertekenen.

Over het algemeen worden de notariskosten gedeeld tussen de voormalige eigenaar en uzelf. Soms kunnen de kosten door de promotor worden gedekt.

Het honorarium van de notaris wordt vastgesteld op basis van het aantal bladen van de Escritura.

Volgens de Spaanse wetgeving moet u als koper 75% à 80% van de vergoeding betalen, en de voormalige eigenaar de rest. Dit bedrag wordt meestal vastgelegd in het contract.

Vervolgens moet u contact opnemen met de Spaanse fiscus om de verschuldigde belastingen op de aankoop te vereffenen (zie hierboven).

Vergeet ook niet dat de nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit, tv, telefoon en internet op uw naam moeten worden gezet.

U moet ook naar het kadaster gaan om uw nieuwe woning op uw naam te laten zetten. Hiervoor moet u naar het stadhuis gaan en de IBI (belasting) betalen, en u inschrijven bij het stadhuis door een “Certificado de Empadronamiento” aan te vragen.

Belangrijk weetje: Al deze administratieve taken kunnen worden uitgevoerd door een door u ingeschakelde advocaat of jurist.

Van zodra alle bovenstaande stappen genomen zijn, bent u eindelijk rond. U bent nu de trotse eigenaar van een Spaans stulpje onder de zon en u kunt het vieren met een Spaans drankje en een heerlijk gerecht uit de Andalusische keuken bijvoorbeeld!

Aankoopproces van vastgoed in Spanje: Conclusie

Vastgoed kopen in Spanje is vrij vlot mogelijk maar er zijn bepaalde stappen die moeten worden gevolgd om de juiste woning te vinden en oplichting of problemen te voorkomen.

U kunt dit zelf doen, of u kunt een beroep doen op professionals zoals een vastgoedmakelaar en een gespecialiseerde advocaat om u te helpen en van A tot Z bij te staan.

Werken onder begeleiding van een lokale advocaat kost iets meer maar u kunt zorgeloos eigenaar worden zonder het risico dat u een kat in een zak koopt.

Tot slot nog een belangrijke bedenking los van het bovenstaande aankoopproces van immo in Spanje:

Bedenk dat verhuizen naar Spanje niet alleen betekent dat u een beter leven kunt krijgen qua levensstijl en klimaat, maar dat u ook bereid moet zijn uw gewoonten te veranderen.