Aankoopprocedure van vastgoed als belegging – Inspectie, financiering en verkoopovereenkomst toegelicht

Indien u een mooie opbrengsteigendom op het oog heeft, opgeleverd door een betrouwbare ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggings­vastgoed, dan zal u de aankoopprocedure van vastgoed moeten doorlopen.

Beleggingsvastgoed aankopen komt in de praktijk neer op inspecteren van het pand, financieren van het onroerend goed alsook het ondertekenen van de verkoopovereenkomst (com­promis) en later de notariële akte.

Hieronder leest u meer informatie en tips over deze aankoopprocedure.

Lees de verkoop­overeenkomst en contrac­ten grondig na

Een goede en betrouwbare ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed begrijpt dat u de contracten wenst na te lezen.

Met andere woorden, een betrouwbare aanbieder gunt u de tijd om alles in detail na te lezen.

Laat u in elk geval niet onder druk zetten om onmiddellijk de verkoopovereenkomst en eventuele andere contracten te ondertekenen indien u nog geen tijd heeft gehad om alles na te lezen.

Vraag dus naar de standaard verkoopovereenkomst en eventuele andere contracten die van toepassing zouden zijn. Maak tijd vrij om deze documentatie grondig na te lezen. Schakel bij twijfel eventueel een jurist in om de documenten ook te bekijken.

Heeft u vragen of twijfels of wenst u enkele zaken te verduidelijken? Aarzel niet om de ontwikkelaar zelf te contacteren. Een betrouwbare speler stelt diverse teamleden ter beschikking waarop u kunt terugvallen voor verduidelijkingen qua juridische en technische materie.

Als prospect moet u direct het gevoel krijgen dat u kunt rekenen op de ontwikkelaar en dat men u wenst te begeleiden van A tot Z gedurende het aankoopproces.

De echte goede vastgoed­ontwikkelaars van investerings­vastgoed bieden ook gratis rentmeesterschap en verhuurservice aan in combinatie met een verhuurgarantie.

Opgelet, de ene verhuurgarantie is de andere niet dus ook de contractuele waarborgen qua huurinkomsten en/of rendement dient u goed na te lezen.

Verwaarloos de financiering niet en laat u advise­ren

In de praktijk gebeurt het soms dat beginnende vastgoedbeleggers niet goed stilstaan bij de diverse technieken van vastgoed financieren.

Men is vaak helemaal weg van het pand en het concept in kwestie, dat men de component financiering wat uit het oog verliest.

Nochtans kan een slimme financiering van beleggings­vastgoed een groot verschil maken qua uiteindelijk rendement op uw geïnvesteerde eigen middelen.

Klassieke lenings­vormen (hypo­thecair of bullet)

(Gedeeltelijk) lenen voor een opbrengsteigendom kan financieel steek houden daar er meestal fiscale voordelen aan gekoppeld zijn.

Daarbovenop zorgt een lening ervoor dat u kunt werken met een ‘financiële hefboom’, wat betekent dat u met vrij goedkoop geleend geld een positieve maandelijkse cashflow genereert om op het einde van de lening 100% eigenaar te zijn van het pand in kwestie.

Simpel gesteld: Door een stuk van het aankoopbedrag te lenen, gebruikt u het geleend bedrag als hefboom om alle vruchten (huurgelden en meerwaarde) van het beleggingspand op zak te steken met een beperkte minimum eigen inbreng.

Hierdoor maximaliseert u het rendement op uw eigen inbreng (daar de interestvoeten op leningen voor tweede woningen goedkoop zijn (lage interestvoeten) nu in vergelijking met vroeger).

Verlies ook diverse alternatieve vormen van vastgoedfinanciering niet uit het oog! Daar het om alternatieve financieringsvormen gaat, is niet iedereen op de hoogte van deze minder frequent gebruikte financierings­mogelijkheden.

Naast een bullet krediet of een klassieke hypothecaire lening voor een opbrengsteigendom, kan zo’n alternatieve vastgoed­financiering nochtans heel interessant zijn.

Alternatieve fi­nanciering van on­roerend goed

Grosso modo kunnen we de alternatieve financieringsvormen van onroerend goed opdelen in twee categorieën:

1. Aanvullend pensioen gebruiken om vastgoed mee te financieren (zie eerste ondertitel hieronder)
2. Effectenportefeuille gebruiken om onroerend goed mee te kopen (zie tweede ondertitel hieronder)

Aanvullend pensioen gebruiken om vast­goed te financieren

Mits het voldoen aan enkele voorwaarden, kan u uw aanvullend pensioenkapitaal vervroegd gebruiken om te investeren in vastgoed.

Er zijn drie verschillende technieken beschikbaar (wedersamenstelling, inpandgeving of via opname voorschot).

Lees er alles over op de specifieke pagina’s vol diepgaande en praktische info:

• Vastgoed financieren met aanvullend pensioen via Belgisch pensioenplan – Opties en tips
• Met groepsverzekering vastgoed financieren – Overzicht van de mogelijkheden
• Vastgoed financieren met VAPZ (Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen)
• Onroerend goed kopen met IPT (Individuele Pensioentoezegging) – Online gids

Effectenportefeuille gebruiken om on­roerend goed te kopen

Het is goed mogelijk dat u een goed gediversifieerde portefeuille van aandelen en obligaties bezit. En dat u de waarde hiervan op een of andere manier liquide wenst te maken om vastgoed mee aan te kopen, zonder de vermogensportefeuille van de hand te doen.

Wel, goed nieuws, dat is mogelijk! U kan uw effectenportefeuille in pand geven en vervolgens een lening aangaan om vastgoed mee aan te kopen.

De volgende pagina’s behandelen het liquide maken van een effectenportefeuille in detail:

• Vastgoed kopen met beleggingsportefeuille: Inzichten en opties
• Lombard lening afsluiten om vastgoed te kopen met effectenportefeuille die u in pand geeft
• Krediet op maat voor financiering van vastgoed met vermogensportefeuille als onderpand
• Veelgestelde vragen over kredieten op maat in het kader van vastgoedfinanciering

Hou rekening met vertraging door bureau­cratie en schattings­verslag

Indien u beslist om vastgoed (deels) te financieren met een lening, dan kan u rekenen op de professionele hulpverlening van een kredietverstrekker.

Een onderdeel van deze hulpverlening is het analyseren van het eventuele onderpand (zoals onroerend goed dat u reeds bezit).

In dat laatste geval kan de kredietverstrekker beslissen om het onderpand te laten schatten door een onafhankelijke expert. Enkel op deze manier kan een betrouwbare, onafhankelijke waardebepaling worden bekomen.

Een ervaren vastgoed­ontwikkelaar weet dat dit vaak voorkomt en zal dus zo’n onafhankelijk schattingsverslag faciliteren. Met andere woorden, de ontwikkelaar zal een inspectie ter plaatse faciliteren zonder discussie.

Het opmaken van een schattings­verslag is standaardprocedure in geval er met onroerend goed als onderpand wordt gewerkt.

Waardebepaling kan afwijken van de verkoopprijs tijdens aankoop­procedure van vastgoed

In de praktijk gebeurt het meer dan eens dat de waardebepaling die voortvloeit uit het schattingsverslag afwijkt van de verkoopprijs.

Zo kan het zijn dat de taxatie lager uitvalt en dat de onafhankelijke expert dus stelt dat het pand minder waard is dan de vooropgestelde verkoopprijs.

Indien een onafhankelijke schatter een waarde bepaalt die onder de verkoopprijs ligt, dan dient u niet te panikeren. Dit betekent namelijk niet dat het pand de verkoopprijs niet zou waard zijn.

Maar wat betekent dit dan wel? Het betekent dat de onafhankelijke schattingsexpert gelooft dat de opbrengst­eigendom minder waard is dan de contractuele ver­koopprijs.

Registreer en noteer dit, analyseer de afwijking en beslis zelf hoe u verder moet. Laat uw investeringsbeslissing in elk geval niet bepalen door de mening van één schattingsexpert.

Een dergelijk conflict is een mes dat langs twee kanten snijdt. Want het omgekeerde doet zich ook voor in de praktijk. Een schatter kan de waarde bepalen en uitkomen op een bedrag dat groter is dan de verkoopprijs van het pand.

Opnieuw geldt in zo’n geval het volgende advies: Panikeer niet en nuanceer dit op objectieve wijze.

Nuanceer waarde­bepaling op objectieve wijze – Aankoop­procedure van vast­goed

Het enige wat dit wilt zeggen, is dat een onafhankelijke expert een bepaalde mening heeft over de waarde van het onroerend goed in kwestie, niet meer, niet minder.

Ga dus ook niet plots denken dat u een gouden deal heeft gevonden. Immers, wat is de mening van 1 schattingsexpert waard?

Bovendien is een waardebepaling een momentopname. Daar niemand over een glazen bol beschikt, is zo’n onafhankelijk schattingsverslag dus hoofd­zakelijk interessante info voor het heden.

Maar de waarde van zo’n schattingsverslag is vrij klein wanneer het gaat om vastgoed als belegging op de middellange tot lange termijn.

Immers, wat gaat de vastgoedmarkt doen in die regio, op die plaats, in dat type niche vastgoed, op de middellange tot lange termijn?

Terwijl er bijvoorbeeld wel ongelimiteerd miljarden euro’s en dollars in het systeem worden gepompt zonder enige koppeling aan het goud zoals vroeger wel het geval was?

Daar geld beleggen in vastgoed vooral een lange termijn belegging is, kan een schattingsverslag in het heden dat wat afwijkt van de verkoopprijs nooit de allesbepalende factor zijn qua investeringsbeslissing.

Tip: Gaat het om een pand in Vlaanderen, bekijk dan de lijst van erkende schatters-experten.

Enkele mogelijke oor­zaken van af­wijkende waardebe­palingen

Duiken er afwijkingen op tussen de verkoopprijs en de onafhankelijke schatting? Communiceer er dan eerlijk over met de vastgoedontwikkelaar.

Vaak weet een goede ontwikkelaar maar al te goed wat de sterke en zwakke punten zijn van het onroerend goed in kwestie in het kader van een waardebepaling.

Bent u van plan om een gerenoveerd opbrengstpand te kopen? Dan kan er bijvoorbeeld een misinterpretatie van de renovatiekosten ontstaan.

De schatter/expert is misschien niet volledig op de hoogte over de totale renovatiekosten.

En schat bijgevolg de uiteindelijke waarde van het opgeleverde pand lager in dan de som van de waarde van het nog te renoveren pand enerzijds en de kost van de renovatiewerken anderzijds.

In de praktijk hoeft dit echter geen probleem te zijn om toch te investeren in het onroerend goed in kwestie.

Alles hangt af van hoe groot de afwijking is tussen de geschatte waarde en de verkoopwaarde. Daarnaast speelt de argumentatie van de schatter natuurlijk ook een grote rol.

In elk geval zal u snel aanvoelen met wat voor ontwikkelaar u te maken heeft. U zal namelijk ingelicht worden over het feit dat dit kan voorvallen.

Maar dan zal een argumentatie en redenering gepresenteerd worden waarom de verkoopprijs hoger kan uitvallen dan de waardebepaling.

In dergelijke zaken dient u het gezond verstand te laten zegevieren. Dit betekent dat u naar beide kanten van het verhaal luistert om vervolgens een objectieve analyse uit te voeren.

Neem alles met een korrel zout

In het vakgebied waardering is er ruimte voor discussie en de zaken zijn zeker niet zwart of wit. Zeker niet vanuit investerings­perspectief.

Een goede ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggings­vastgoed biedt bijvoorbeeld extra’s aan zoals rentmeesterschap en een verhuurgarantie met een stevig rendement.

Indien het financieel plan dan ook gebaseerd is op realistische cijfers, en u gelooft in de aanpak, huisstijl, de locatie en de niche, wat maakt het dan uit dat de schatting enkele duizenden euro’s afwijkt van de verkoopprijs? Inderdaad, veel maakt het niet uit, zeker niet op de middellange tot lange termijn.

Als belegger dient u het grotere plaatje te zien en te bepalen of het concept u volledig ligt. Passief beleggen in vastgoed en geld verdienen met verhuren van vastgoed kan op diverse manieren, in binnen- en buitenland.

Denk goed na over wat u zelf wenst en wat niet. We verwijzen in deze context graag naar het onderwerp actieve vastgoed­verhuurder of passieve vastgoed­belegger: Welk type investeerder bent u?

Inspectie is waar­devol als due diligence tijdens aan­koop­procedure van vast­goed

Indien u op inspectie gaat, en eventueel bepaalde afspraken heeft gemaakt in het lastenboek, en het blijkt dat er bepaalde dingen moeten gewijzigd worden, dan zal een goede ontwikkelaar altijd klaarstaan om de problemen op te lossen.

Een inspectie heeft tot doel om alles te stroomlijnen en in orde te brengen alvorens u effectief overgaat tot de aankoop. Dit is vooral het geval voor reeds opgeleverde opbrengst­eigendommen (niet op plan).

Op inspectie gaan, al dan niet vergezeld door een expert, is deel van een grondige due diligence tijdens de aankoopprocedure van vastgoed als belegging.

Een grondig voorafgaand onderzoek is belangrijk om in eer en geweten, als goede huisvader, een deel van uw vermogen te investeren in een bepaald pand voor verhuur.

Indien de ontwikkelaar na uw inspectie echter moeilijk doet en bepaalde zaken niet wenst recht te zetten of corrigeren, dan gaat u beter op zoek naar een andere partner.

De beste ontwikkelaars van sleutel-op-de-deur beleggings­vastgoed zijn bedrijven die luisteren naar hun klanten en prospecten. Niemand is perfect en alles kan beter.

Als er dan feedback komt van potentiële klanten, dan is het belangrijk voor zo’n bedrijf om hierop in te spelen. Dit is de ideale kans en een opportuniteit om de laatste details te perfectioneren.

Dus wat u als particuliere belegger qua due diligence wenst te ervaren, is een open communicatie waarbij men effectief luistert naar uw vaststellingen gedaan tijdens een inspectiebezoek.

Eigen inbreng is noodzakelijk en vereist

Hou er rekening mee dat de vereisten om vastgoed te kunnen financieren strenger en strenger worden.

Mede door de wereldwijde financiële crisis van 2007 en 2008, ontstaan door de te soepele kredietverstrekking op de Amerikaanse huizenmarkt, is het tegenwoordig onmogelijk om 100% van de verkoopprijs te lenen.

Reken op een minimaal vereiste eigen inbreng van 20 à 30% van de verkoopprijs. Hou hier dus ook rekening mee indien u zou gaan financieren met een bestaand onroerend goed als onderpand.

Vaak zal zo’n onderpand eerst geschat moeten worden. Ontstaat er in zo’n geval discussie over de waarde van het onderpand, dan zal u in bepaalde instanties zelf moeten bijspringen met wat liquide middelen.

In elk geval, het is natuurlijk nog steeds mogelijk om optimaal gebruik te maken van de kracht van het financieel hefboomeffect. Zo kan u een maximaal rendement puren uit uw belegde eigen middelen.

Los van de vereiste eigen inbreng, is het vooral belangrijk dat u stilstaat bij het concept. Kan u een 100% passief inkomen verdienen met het vastgoed dankzij de all-in service (inclusief rentmeester­schap en verhuur­service) van de promotor?

Kan u genieten van een verhuurgarantie en voor welke periode? Met andere woorden, hoe groot is de kans dat uw opbrengsteigendom maandelijks geld in het laatje zal brengen op een consistente wijze?

Ook belangrijk: U koopt geen brood maar een onroerend goed. Ga dus enkel in zee met een ontwikkelaar van vastgoed als belegging indien deze compleet transparant is. En u een compleet zorgeloze service kan aanleveren zodanig dat u zelf niet als huisbaas moet functioneren.

Tot slot kan u op de volgende pagina’s wat inspiratie lezen over wat u zoal kan doen in de sector van onroerend goed met een bepaald bedrag aan spaargeld:

• Wat doen met 50 000 euro? Overweeg vastgoed als belegging voor uw spaargeld
• Wat doen met 100 000 euro? Passieve inkomsten met beleggingsvastgoed genereren is mogelijk

Finale fase in aankoopproce­dure van vast­goed – Niet zo inge­wikkeld

De finale fase van de aankoopprocedure van vastgoed als investering is vrij eenvoudig. Stel dat u de contracten heeft nagelezen en reeds een inspectie achter de rug heeft.

Bovendien heeft u de financiering in kannen en kruiken. In zo’n geval kan u doorgaan naar de finale fase: de ondertekening van de verkoopovereenkomst.

Let op, vervolgens dient u ook nog een notariële akte te ondertekenen. Deze administratieve zaken worden ingepland voor u, u hoeft zich hier als investeerder niet mee te moeien op het gebied van inplannen van de datum.

Vervolgens bent u klaar om als passieve investeerder door het leven te gaan. Maandelijks zal u de huurgelden op uw rekening ontvangen, zorgeloos.

Effectief een pand kopen om te verhuren, de laatste fase van de aankoopprocedure van vastgoed als belegging, is dus niet zo ingewikkeld. U wordt begeleid om alle contracten in orde te brengen.

En werkt u met een lening of een alternatieve financieringsvorm, dan zal er coördinatie plaatsvinden tussen de ontwikkelaar, de notaris en de kredietverstrekker.

Conclusie – Aan­koopprocedure van vast­goed als belegging

Koopt u een opbrengsteigendom, dan verschilt het aankoopproces niet van de aankoop van een eigen woning. U heeft misschien wel wat meer leeswerk omdat er in bepaalde gevallen sprake is van een verhuurgarantie.

Ook voor wat de financiering ervan betreft, verandert er weinig tot niets. Het artikel vastgoed financieren uit deze reeks kan de zaken verhelderen.

Samengevat: U kan betalen met eigen middelen, u kan deels financieren met een lening voor een tweede woning (bullet of hypothecair), of u kan voor een alternatieve financieringsvorm opteren (waarbij u gebruik maakt van een opgebouwd aanvullend pensioenkapitaal of een bestaande effectenportefeuille die u bezit).

De beste ontwikkelaars van kant-en-klaar opbrengstvastgoed duiden per klant een verantwoordelijke aan. Zo heeft u een vast aanspreekpunt, een persoon die u kan begeleiden van A tot Z.

Na het aankoopproces begint het echte werk: het verhuren en beheren van het onroerend goed en de opbrengsteigendom rendabel maken in lijn met het financieel plan.

Idealiter wilt u zelf geen tijd en energie investeren in zoiets. U laat dit liever over aan een professionele rentmeester.

Dus hoe u dit allemaal aanpakt om uw investering rustig en probleemloos te laten renderen, dat ontdekt u in het volgende artikel: Opbrengsteigendommen beheren – Passieve inkomsten nastreven is verstandig.

Beschikbaar vastgoed als belegging

Gerelateerde artikels uit deze reeks

De aankoopprocedure van vastgoed hoeft dus niet zo ingewikkeld te zijn zoals op het eerste gezicht lijkt. Een goede en betrouwbare ontwikkelaar doet namelijk wonderen inzake begeleiding van A tot Z.

Hieronder een overzicht van alle artikels uit deze reeks:

• Sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed inclusief rentmeesterschap en verhuurservice: Wat is dit voor soort belegging?
• De juiste locatie kiezen voor vastgoedinvesteringen om uw beleggingsdoelen te behalen – Hoe pakt u dit aan?
• Ontwikkelaar van sleutel-op-de-deur beleggingsvastgoed selecteren – Tips en advies om een goede partner te identificeren
• Vastgoed financieren kan op verschillende manieren – Ontdek hier de uiteenlopende opties
• Passieve opbrengsteigendommen analyseren: Aandachtspunten en tips voor beleggers
• Aankoopprocedure van vastgoed als belegging – Inspectie, financiering en verkoopovereenkomst (huidig artikel op deze pagina)
• Beheer van opbrengsteigendommen – Passieve inkomsten nastreven is verstandig
• Vastgoedportefeuille opbouwen voor de lange termijn – Bedenk een strategie en focus op kwaliteit